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Ein Zuhause verändert sich mit dem Leben. Die GEWOBAU begleitet Menschen in jeder Lebensphase – von den ersten Schritten in der Kita über das Leben als Single, Paar oder Familie bis hin zum Wohnen im Alter. 2025 richtete sich der Blick auf den Anfang dieses Weges: auf Kinder, die behütet, neugierig und voller Entdeckerfreude ins Leben starten, und auf die neue Kita in Bergerhausen als sichtbaren Meilenstein.
4 Erste Schritte, kleine Wunder, große Augen – in der neuen Kita in Bergerhausen gibt es jeden Tag etwas zu entdecken.
6 Ein Ort für kleine Entdecker Mit der Eröffnung der Kita „ZwergenReich BERGER LEBEN“ im September 2025 ist in Bergerhausen ein Ort entstanden, der den Alltag vieler Familien bereichert. Hier finden Kinder Raum zum Ankommen, Spielen und Wachsen – und jeden Tag neue kleine Abenteuer. Die neue Einrichtung bietet 70 Betreuungsplätze und wird von der ZwergenReich Kindergarten GmbH aus Düsseldorf betrieben. Das pädagogische Konzept setzt auf eine individuelle Begleitung der Kinder und verbindet Bewegung, Gesundheit, Ernährung sowie Forschen und Lernen zu einem Alltag, der Neugier weckt und die Entwicklung fördert. Auch das Gebäude ist ganz auf die Bedürfnisse seiner kleinen Nutzer zugeschnitten. Der einge- schossige Neubau in massiver Bauweise umfasst rund 740 Quadratmeter und bietet vier Gruppen- räume, einen großen Gemeinschaftsraum sowie Verwaltungs- und Küchenbereiche. Das Raumkon- zept schafft kurze Wege, fördert Begegnung und gibt Kindern wie Mitarbeitenden den Raum, den ein lebendiger Kita-Alltag braucht.
7 740 m² RAUM FÜR ENTWICKLUNG In den pädagogischen Themenräumen finden Kinder vielseitige Anregungen für ihre persönliche Entwicklung. Bereiche zum Werken, Gestalten und Ausprobieren stärken Feinmotorik, Kreativität und ein erstes Verständnis naturwissenschaftlicher Zusammenhänge.
8 RAUM FÜR GEMEINSCHAFT Der zentrale Gemeinschaftsraum ist der lebendige Mittelpunkt der Kita. Hier ist Platz für gemeinsames Erleben, aber auch für ruhige Momente. Ein Design boden schafft in den Gruppen- räumen ein hygienisches und optisch behagliches Umfeld. Zugleich ist er so rutschfest, dass nach Herzenslust gespielt und getobt werden kann.
9 Ein feierlicher Startschuss für die Zukunft Am 1. September 2025 feierte die GEWOBAU in Bergerhausen die Eröffnung der Kita „ZwergenReich BERGER LEBEN“ – nach einem guten Jahr Bauzeit und im Beisein zahlreicher Gäste, darunter Oberbürgermeister Thomas Kufen. Als symbolisches Zeichen wurde ein eigens gefertigter Holzschlüssel überreicht; ein Wunschbaum voller Herzbotschaften und der musikalische Auftritt von zehn Vorschulkindern verliehen der Feier einen besonderen Rahmen. Oberbürgermeister Thomas Kufen zur Eröffnung der Kita
10 RAUM FÜR BEWEGUNG In der Sporthalle wird Bewegung zum Abenteuer. Hier können Kinder schaukeln wie ein Äffchen, balancieren wie ein Eichhörnchen oder springen wie eine Katze. Dank der Massivbauweise lassen sich Schaukeln und andere Elemente flexibel an der Decke verankern – für immer neue Bewegungsangebote und pädagogische Impulse im Alltag.
11 Wir fangen die Sonne ein Fast wie Zauberei: Auf dem Dach der Kita wird aus Sonnenlicht Energie für den Alltag. Die Photovoltaikanlage versorgt Beleuchtung, Musik und Technik mit Strom. Mit rund 30 kWp trägt sie dazu bei, das Gebäude nachhaltig und nahezu CO2-neutral zu betreiben, als würde die Sonne jeden Tag ein wenig mitarbeiten. Blau!
12 Klimapfad Sonne aufs Dach, Strom an Sonnenenergie spielt auf dem Weg zur Klimaneutralität eine immer größere Rolle. Für die GEWOBAU heißt das: Dächer neu denken, Potenziale prüfen und Lösungen finden, die ökologisch sinnvoll und wirtschaftlich tragfähig sind. Das Projekt „let the sun shine“ hat dafür wichtige Orientierung geschaffen und gezeigt, wie Photovoltaik und energetische Modernisierungen künftig noch gezielter zusammenspielen können. 2025 let the sun shine Bei diesem gemeinsamen Projekt mit ECO2NOMY wurden verschiedene Photovoltaikmodelle auf Praxis- tauglichkeit geprüft. Im Fokus standen Installation, Betrieb, Wärmepumpenstrom, Mieterstrom und die Nutzung von Solarstrom im Bestand.
13 Solarpflicht Solarpflicht für Gebäude: Ab 2026 muss jedes neue oder im Zuge einer Modernisierung neu eingedeckte Dach in gewissem Umfang mit einer Photovoltaikanlage aus- gestattet werden. 2026 Das Projekt „let the sun shine“ gab im vergangenen Jahr wichtige Impulse mit Blick auf die Frage, welche Photovoltaik- lösungen für die GEWOBAU wirklich tragfähig sind. Gemeinsam mit der Unternehmensberatung ECO2NOMY wurden Modelle für Installation, Betrieb, Mieterstrom, Wärmepumpenstrom und Optimierungen verglichen. Anlass dafür waren die aktuelle Solarpflicht seit dem 1. Januar 2026 und die Frage, wie sich Photovoltaik sinnvoll mit der Wärmewende verbinden lässt. Erste Antworten gibt es bereits: Photovoltaik anlagen sollen vor allem dort zum Einsatz kommen, wo Gebäude energetisch modernisiert werden und Wärmepumpen zusätzlichen Strom benötigen. So lässt sich Solarstrom direkt für Heizung, Warmwasser und Allgemein- strom nutzen. Geplant ist eine Zusammen- arbeit mit einem Dienstleister für Planung und Bau von Photovoltaikanlagen sowie die Vermarktung überschüssigen Stroms. Die GEWOBAU bleibt Eigentümerin und Betreiberin.
14 RAUM FÜR EXPERIMENTE Im Experimentierraum werden kleine Entdecker zu großen Forschern. Mit Lupen gehen die Kinder den Geheimnissen der Natur nach, beobachten ganz genau und entdecken Dinge, die dem bloßen Auge oft verborgen bleiben. Ein grünes Dach für mehr Artenvielfalt Die Dachbegrünung der Kita wird künftig wie ein riesiger Schwamm Regenwasser speichern und es langsam wieder abgeben. So wird die Kanalisation bei Starkregen entlastet und das Gebäude im Sommer vor Hitze geschützt. In trockenen Zeiten wird das Retentionsdach außerdem zum kleinen Lebensraum für Bienen und andere Insekten.
16 Klimapfad Biodiversität auf unseren Dächern Wo Dächer grün werden, wächst mehr als nur ein schöner Anblick. Es entstehen Lebensräume, kühlere Quartiere und neue Orte für Begegnung. Unter der Wiese befindet sich die Tiefgarage am Hufeisen 12–18 in Essen-Frillendorf.
17 So verbindet das Projekt ökologische Aufwertung mit echtem Mehrwert für die Menschen im Quartier. Mehr Grün sorgt für mehr Aufenthaltsqualität, stärkt das nachbarschaftliche Miteinander und zeigt, wie Klimaanpassung, Artenvielfalt und Gemeinschaft ganz praktisch zusammen- finden können. Mit der Begrünung des Tiefgaragendachs am Hufeisen 12–18 in Essen-Frillendorf hat die GEWOBAU eine zuvor eher unschein- bare Fläche in eine lebendige Begegnungs- zone verwandelt. Wo früher vor allem Rasen zu sehen war, laden heute ein Boulefeld mit Sitzbereich, ein Spielplatz, geschwungene Staudenflächen und eine bunte Blühwiese zum Verweilen ein. Das wertet das Wohnumfeld nicht nur sichtbar auf, sondern schafft zugleich strukturreiche Lebensräume für Singvögel, Bienen, Schmetterlinge und viele weitere Insekten. Wo ist denn hier das Dach? Fahrradgarage Dass auch kleinere Dächer viel bewirken können, zeigt die neue begrünte Fahrradgarage im Niehusmannskamp 7 und 9. Sie bietet sicheren und komfortablen Platz für mindestens zwölf Fahrräder und erleichtert mit ihrer extrabreiten Schiebetür das Ein- und Ausparken im Alltag. Der ebenerdige Zugang macht die Nutzung für viele Bewohnerinnen und Bewohner einfacher.
18 Die längste Bobbycar- Strecke der Welt? Am Ende einer Sackgasse, zentral in Bergerhausen gelegen und nur einen kurzen Spaziergang vom Annental entfernt, bietet die Kita ihren Kindern einen geschützten Außenbereich mit viel Platz zum Spielen und Flitzen. Der langgezogene Baukörper schirmt die Anlage bewusst zur Ruhrallee ab und fungiert als Schallbarriere für die Spiel- bereiche. Alle Gruppenräume und Außenflächen sind nach Süden und Westen ausgerichtet – dorthin, wo es ruhiger ist. Hecken, Zäune und Gabionen- wände trennen die verschiedenen Bereiche sicher von den verkehrsnahen Seiten ab. So entsteht draußen ein Ort, an dem nach Herzenslust gefahren, gehüpft und entdeckt werden kann – auf der Bobbycar- Strecke, im Hula-Hoop-Parcours und auf den Hüpfkästchen.
19 RAUM FÜR OFFENHEIT Die Kita ist so geplant, dass Offenheit und Zugänglichkeit im Alltag ganz selbstverständlich zusammenkommen. Alle Bereiche liegen auf einer Ebene und sind stufenlos vom Gehweg aus erreichbar. Eine elektrisch öffnende Eingangstür erleichtert den Zugang – mit Kinderwagen ebenso wie bei den ersten eigenen Schritten auf zwei Beinen. Auch im Inneren ist das Gebäude barrierearm gestaltet: Türbreiten und Raummaße erfüllen bereits die Anforderungen an Barrierefreiheit, sodass auch mobilitätseingeschränkte Kinder hier gut begleitet werden können. Bodentiefe Fenster und der direkte Zugang von den Gruppenräumen zum Außenbereich schaffen zusätzlich helle, einladende Räume mit viel Nähe zur Natur.
20 RAUM FÜR RUHE Jede Gruppe verfügt über einen eigenen Ruhebereich – einen geschützten Ort zum Schlafen, Durchatmen und Krafttanken. Die Ruheräume liegen bewusst getrennt vom Aktivitätenraum, damit Erholung im Alltag ihren festen Platz hat. Lichtausschnitte in den Innentüren ermöglichen jederzeit Blickkontakt und geben den Kindern zusätzliche Sicherheit.
21 Psssst! Unsere Heizung flüstert Im KfW-40-Neubau sorgt moderne Technik fast lautlos für Wärme und Wohlbefinden. Eine geräuscharme Wärme- pumpe arbeitet gemeinsam mit der Photovoltaikanlage nachhaltig für ein angenehmes Klima in der Kita. Über die Fußbodenheizung verteilt sich die Wärme gleichmäßig im ganzen Haus – ohne Zugluft, ohne kalte Ecken, dafür mit viel Behaglichkeit beim Spielen und Lernen. Warmwasser für Küche und WC-Anlagen wird dezentral über Durchlauf- erhitzer erzeugt. Das sichert die Trinkwasserhygiene auch in Zeiten, in denen das Gebäude einmal länger ruhig bleibt, etwa in den Ferien.
22 Klimapfad Vom Haus ins Quartier Wie kommt die Wärme von morgen ins Haus? Für die GEWOBAU beginnt die Antwort am einzelnen Gebäude – mit Wärmepumpe und Photovoltaik – und reicht perspektivisch bis ins Quartier, wo regenerative Wärmenetze neue Wege für eine klimaneutrale Versorgung eröffnen.
Jörg Altenbeck (Abteilungsleitung Instandhaltung und Modernisierung) und Dr. Eike Klingsch (Vorstand) von der GEWOBAU reisten nach Kopen- hagen, um sich über CO2-neutrale Wärmenetze zu informieren. 23 „Die GEWOBAU ist überzeugt: Wärmepumpen bieten großes Potenzial für eine klimaneutrale Beheizung des Gebäudebestands – und werden gemeinsam mit Photovoltaikanlagen zum starken Duo für die Zukunft.“ Dr. Eike Klingsch Im Bestand setzt die GEWOBAU zunächst auf Lösungen am einzelnen Haus: Wärmepumpen bieten großes Potenzial für eine klimafreundliche Beheizung und lassen sich sinnvoll mit Photovoltaikanlagen verbinden, etwa für Heizung, Warmwasser und Allgemeinstrom. Gleichzeitig richtet sich der Blick schon weiter nach vorn. Denn Wärme kann künftig auch gemeinschaftlich im Quartier bereitgestellt werden: über Niedertemperaturwärmenetze, die ähnlich wie Fernwärme funktionieren und erneuerbare Quellen einbinden, zum Beispiel vorhandenes Grubenwasser. Es kann als mögliche Wärmequelle über große, zentrale Wärmepumpen für ganze Quartiere nutzbar gemacht werden. Impulse für diese Überlegungen sammelten Jörg Altenbeck und Dr. Eike Klingsch im Frühjahr 2025 bei einer Fachreise nach Kopenhagen. Für die GEWOBAU ist das ein Ausblick auf den nächsten Schritt der Wärmewende.
24 Selbstgemacht schmeckt am besten Im ZwergenReich wird nicht einfach nur aufge- wärmt, sondern frisch gekocht. Direkt an Küche und Verwaltung schafft eine überdachte Terrassen- fläche Platz für Hochbeete. So entsteht ein Ort, an dem Kinder Kräuter und Gemüse für ein gutes Essen neben sich wachsen sehen können.
25 RAUM FÜR KREATIONEN Auch im Außenbereich setzt sich das pädagogische Konzept fort: Auf dem langgezogenen Grundstück entstehen vielfältige Spielbereiche – von natur nahen Zonen über Kletterange- bote bis zu Matschküche und Sand- kasten. So wird der Außenraum selbst zum Feld für Ideen und Kreationen.
26 Wo Geschichten zu Erlebnissen werden Bodentiefe Fenster lassen viel Licht in die Kita und schaffen eine offene, freundliche Atmosphäre. Innen- und Außenraum gehen fast nahtlos ineinander über – die Kinder können sich frei bewegen, entdecken und spielen. So wandern Geschichten aus dem Morgenkreis ganz selbstverständlich mit nach draußen, wo aus Worten eigene Erlebnisse werden.
27 RAUM FÜR GESCHICHTEN Zwischen Bilderbüchern und vorgelese- nen Geschichten wächst in der Kita die Lust auf Sprache. Beim gemeinsamen Lauschen entstehen erste Wortschätze, eigene Ideen und viel Fantasie. So werden die Kinder spielerisch auf das Lesenlernen vorbereitet – und auf all die Geschichten, die sie später selbst und gemeinsam im Quartier entdecken werden.
28 Wo ein Platz frei ist, sind Begegnungen nicht weit. Und wo Menschen einander Platz machen, entstehen Nähe, Zuversicht und neue Wege.
29 … ich wünsche mir die Ellen herbei! Wer Ellen Menne begegnet, spürt schnell, was sie antreibt: Sie wünscht sich, dass Kinder mehr lesen. Mit Bücherkisten, viel Herz und großer Beharrlichkeit hat die GEWOBAU-Mieterin in den vergangenen 30 Jahren im BürgerTreff Überruhr 77.200 Euro an Spenden zugunsten der Essener Elterninitiative zur Unterstützung krebskranker Kinder e. V. gesammelt. Die Auszeichnung ihres Engagements mit dem Bundesverdienstkreuz im Jahr 2025 ist deshalb vor allem ein schöner Anlass, sichtbar zu machen, was sie seit Jahren bewirkt. Ihre Bücherbasare bringen Menschen zusammen und helfen schwer- kranken Kindern und ihren Familien ganz konkret. Für die GEWOBAU zeigt Ellen Menne, wie Gemeinschaft entstehen kann, wenn eine Mieterin mit Herz und Beharr- lichkeit vorangeht. Ellen Menne, Bundesverdienstkreuz- trägerin, GEWOBAU-Mieterin und Mitbegründerin des Bücherbasars im BürgerTreff in Überruhr
30 Ein Herz für die Lesen öffnet Welten und manchmal beginnt genau das an einem Tisch im Nachbarschaftstreff. Im Schulzzwanzig finden Kinder Unterstützung, Aufmerksamkeit und vor allem Lust auf Geschichten. Seit 2002 ist das Schulzzwanzig in Essen-Huttrop ein fester Ort für Begegnung, Beratung und Miteinander. Die GEWOBAU stellt die Räume kostenfrei zur Verfügung, das Jugendamt begleitet die Arbeit vor Ort. So ist ein Treff entstanden, der den Alltag im Quartier mit ganz unterschiedlichen Angeboten bereichert – von Familienberatung über Hausaufgabenhilfe bis zum Mütter-Café.
Schulzzwanzig – wo Gemeinschaft und Vielfalt gelebt werden! Ein tolles Pro- jekt in Zusammenarbeit mit dem Jugendamt der Stadt Essen und der GEWOBAU Wohnungsge- nossenschaft Essen eG. Danke für den Einblick im Rahmen meiner 50-Herzen-Tour! Thomas Kufen 31 Ein wichtiger Baustein sind die Bücherwurm- Kids. Die Lesegruppe für Schulkinder wurde bislang ehrenamtlich von GEWOBAU-Mieterin Astrid Metzner und einer Honorarkraft des Jugendamtes begleitet. Im Mittelpunkt steht dabei ein Ziel, das kaum hoch genug ein- geschätzt werden kann: die Lesefähigkeit der Kinder zu stärken. Denn wer sicher liest, gewinnt nicht nur in der Schule, sondern auch Vertrauen in die eigenen Fähigkeiten. Wie wertvoll diese Arbeit ist, zeigte sich auch am 2. April 2025, als Oberbürgermeister Thomas Kufen das Schulzzwanzig auf seiner „50-Herzen-Tour“ besuchte. Für die Kinder der Bücherwurm-Kids war das ein besonderer Moment – und für die GEWOBAU ein schönes Zeichen dafür, was im Quartier wachsen kann, wenn Räume für Gemeinschaft verlässlich geöffnet werden. So ist das Schulzzwanzig bis heute weit mehr als ein Treffpunkt: Es ist ein Ort, an dem Zukunft beginnt. Hier entdecken die Kinder spielerisch die Welt der Buchstaben und tauchen mit Klassikern wie dem Dschungel- buch oder Pumuckl in neue Geschichten ein.
32 ... wir wünschen uns Ein Konzert, bei dem man zwischendurch aufstehen kann oder mit dem Rollstuhl bis direkt an die Bühne kommt!
33 herbei! Open-Air im Grugapark Essener Philharmoniker Konzerte Musik kennt keine Barrieren – und genau das machte die von der GEWOBAU 2025 erstmals unterstützten Konzerte für Menschen mit besonderen Bedürfnissen so besonders. Ob Seniorinnen und Senioren, Menschen mit Behinderung, mit besonderem Unterstützungsbedarf oder mit demenzieller Veränderung: Die Veranstaltungen waren so gestaltet, dass Ankommen, Teilhaben und Genießen leichtfielen. Unterhaltsam moderiert von Musikjournalistin und Konzertgeragogin Anja Renczikowski wurde Musik zum gemeinsamen Erlebnis, das Erinnerungen weckt, verbindet und oft mehr sagt als Worte. Beim Herbstkonzert mit Vivaldis „Vier Jahreszeiten“ stand entspanntes Hören am Nachmittag im Mittelpunkt – gemeinsam mit Angehörigen und Begleitungen. Im Winter brachte das David Hermlin Trio Weihnachtsklassi- ker aus aller Welt zum Swingen. Mitschunkeln und Mitsingen waren ausdrücklich erwünscht. Ein weiterer Höhepunkt folgte im Juni im Grugapark: Beim Open-Air-Konzert im Musikpavillon, der von Oberbürger- meister Thomas Kufen nach der umfangreichen Sanierung mit lobenden Worten wiedereröffnet wurde, erklangen unter freiem Himmel Werke von Beethoven bis Wagner. Mit diesem Konzert kehrte der Musikpavillon als kulturelles Herzstück des Grugaparks zurück und zeigte 2025 wieder, was Musik kann, wenn wirklich alle willkommen sind. Konzert für Menschen mit besonderen Bedürfnissen
34 Stiftung WohnLeben Unsere Stiftung für die Menschen in Essen Seit ihrer Gründung im Jahr 2006 verfolgt die Stiftung WohnLeben das Ziel, die Wohn- und Lebensqualität in Essen zu verbessern. Der Schwerpunkt ihrer Arbeit liegt auf der Förderung von generationenübergreifenden Kinder-, Jugend- und Nachbarschaftsprojekten sowie auf der Unterstützung sozial benachteiligter Bevölke- rungsgruppen in Essen. Zur langfristigen Sicherung des Stiftungsvermögens wurde dem Gründungsstifter ein Darlehen in Höhe von 200.000 € gewährt. Die daraus erzielten jährlichen Erträge werden – im Rahmen der steuerlichen Vorgaben – einer freien oder zweckgebundenen Rücklage zur Substanzsicherung zugeführt. Dieser Ansatz stärkt die finanzielle Stabilität der Stiftung und schafft die Grundlage für eine verlässliche und nachhaltige Förderung ihrer Projekte. Im Jahr 2025 konnte die Stiftung WohnLeben neben erwirtschafteten Zinserträgen in Höhe von 16.378,92 € Spendengelder in Höhe von 5.538,00 € verzeichnen. Insgesamt wurden 15.700,00 € an verschiedene Projekte vergeben. Insgesamt wurden 15.700 € an verschiedene Projekte vergeben.
35 Die Vielfalt der von der Stiftung geförderten Projekte spiegelt sich in den Spendenprojekten des Jahres 2025 wider.
36 . . . ein Drachenboot DJK Franz Sales Haus Integratives Drachenbootrennen Auch im Jahr 2025 unterstützte die Stiftung WohnLeben das Integrative Drachen- bootrennen auf dem Baldeneysee. Bunt gemischte Teams aus Menschen mit und ohne Behinderung zeigten am 28. Juni 2025 einmal mehr, wie Sport Menschen mit unterschiedlichen Voraussetzungen zusammenbringen kann. Diakoniewerk Essen Jugend- und Familienhilfe Interkulturelles Stadtteilfest „Fun IN Frohnhausen“ Das interkulturelle Stadtteilfest „Fun IN Frohnhausen“ wurde vom Diakoniewerk Essen gemeinsam mit dem Jugendamt der Stadt Essen und dem ISSAB der Universität Duisburg-Essen ausgerichtet. Am 30. August 2025 verwandelte sich der Frohnhauser Markt in einen lebendigen Treffpunkt für Menschen aller Altersgruppen und kulturellen Hintergründe. Ein abwechslungsreiches Mitmachprogramm – darunter ein Clown und Jonglage – begeisterte die Kinder, während am Abend Live-Musik für ausgelassene Stimmung sorgte. Internationale Speisen und ein Food-Truck rundeten das vielseitige Angebot ab. Die hohe Besucherzahl und die positive Atmosphäre machten das Fest zu einem gelungenen Beispiel gelebter Gemeinschaft im Stadtteil.
37 Schulzzwanzig Jugendamt der Stadt Essen Seit 2002 setzt das Projekt „Schulzzwanzig“ in der Schulzstraße 20 in Essen-Huttrop ein starkes Zeichen für gelebtes soziales Engagement. In Kooperation mit dem Jugendamt trägt die GEWOBAU mit diesem Nachbar- schaftstreff nachhaltig zur Verbesserung der Wohn- und Lebensqualität in einem Quartier bei, in dem Menschen aus rund 22 Nationen zusammenleben. Der Treff fungiert als interkultureller Begegnungsort und fördert ein respektvolles Miteinander. Unter der Leitung engagierter Mitarbeiter der Caritas-SkF-Essen und des Jugendamtes bietet das „Schulzzwanzig“ ein vielfältiges, auf die Bedürfnisse der Bewohner abgestimmtes Angebot – von Hausaufgabenbetreuung über eine Kinder-Lese- gruppe und Familienberatung bis hin zu einem Mütter- treff. Ergänzend stärken gemeinsame, jahreszeitliche Aktivitäten das Gemeinschaftsgefühl und unterstützen den Zusammenhalt im Viertel. BürgerTreff Ruhrhalbinsel e. V. Kinderweihnachtsspaß: Indoor-Lokomotive Molly Bereits zum fünften Mal lud das Team des BürgerTreff Ruhrhalbinsel e. V. am letzten Novemberwochenende 2025 alle Kinder aus Essen Überruhr zum Kinderweih- nachtsspaß ein und verwandelte die Räumlichkeiten des Treffs in ein festliches Weihnachtswunderland. Täglich schaute der Nikolaus vorbei, begleitet von abwechslungs- reichen Spiel- und Bastelangeboten, einem gemütlichen Lesezelt und einer weihnachtlichen Cafeteria. Ein besonderes Highlight war die von der Stiftung WohnLeben finanzierte Indoor-Lokomotive „Molly“, die – als großer Wunsch vieler Kinder – in der kleinen Halle ihre Runden drehte und für strahlende Augen sowie viel Freude sorgte.
38 BürgerTreff Ruhrhalbinsel e. V. Tanz-Workshop & Roboter-Programmier- Workshop In den Sommerferien 2025 fanden im BürgerTreff Überruhr ein Tanz-Workshop sowie ein Roboter-Programmier-Workshop statt. Im Robotik-Workshop lernten die teilnehmenden Kinder spielerisch das Programmieren mit LEGO Education SPIKE Prime Sets. Der Kurs bot einen leicht zugänglichen Einstieg in Robotik und Informatik, mit dem Ziel, Interesse an MINT-Themen zu fördern und Hemmschwellen abzubauen. Eine abschließende Präsentation lud Menschen aller Altersgruppen ein, die Ergebnisse zu bestaunen und gemeinsam neue Roboter zu konstruieren. Der Tanz-Workshop unter dem Motto „Tanz deine Sommerferien“ wurde bereits zum fünften Mal im BürgerTreff angeboten. Kinder im Alter von 6 bis 12 Jahren studierten innerhalb einer Woche eine Choreografie ein, die am letzten Tag vor Familie und Freunden aufgeführt wurde. Ergänzt wurde das Programm durch ein tägliches gemeinsames Frühstück, ein warmes Mittagessen sowie gesunde Snacks und Getränke. Der Workshop war ein voller Erfolg und bot den Kindern eine kreative, bewe- gungsreiche und abwechslungsreiche Ferienwoche.
39 Kammerkonzerte mit sozialem Mehrwert: Spendeninitiative zugunsten der Stiftung WohnLeben Im Rahmen ihres kulturellen Engagements richtet die GEWOBAU regelmäßig Kammer- konzerte für ihre Mitglieder aus. Diese Veranstaltungen setzen nicht nur kulturelle Highlights, sondern schaffen gleichzeitig Raum für soziales Engagement. Beim Weihnachts- kammerkonzert in der GEWOBAU Verwaltung wurde ein Spendenglas zugunsten der GEWOBAU Stiftung WohnLeben aufgestellt. Durch die Spenden der Besucher innen und Besucher konnte ein Betrag von 158,00 Euro gesammelt werden, der vollständig der Stiftung zugutekommt. Nordfünkchen e. V. Weihnachtsfeier Der Verein Nordfünkchen e. V. setzt sich mit außerge- wöhnlichem Engagement für ältere Menschen im Essener Norden ein, die trotz eines lebenslangen Arbeitsalltags nur eine geringe Rente erhalten und nun von Armut betroffen sind. Die „Malocher“, wie sie liebevoll genannt werden, stehen für harte Arbeit und Bescheidenheit – und genau ihnen widmen die Nordfünkchen ihre Fürsorge und Aufmerksamkeit. Mit einem monatlichen Lebensmittel- gutschein und den herzlichen „Tante-Emma-Tagen“ schafft der Verein kleine, aber bedeutende Lichtblicke im Alltag der Seniorinnen und Senioren. Die umgestalteten Vereins- räume – ein geschützter Ladenbereich und ein behaglicher Behandlungsraum – bieten einen Ort, an dem Unterstüt- zung, Respekt und Zugehörigkeit spürbar werden. Die Weihnachtsfeier für die Malocher wurde von unserer Stiftung gefördert. Die zum Teil schon recht betagten Senioren fieberten diesem Tag voller Vorfreude entgegen. Für den sicheren Transfer, ein köstliches gemeinsames Essen und liebevoll ausgewählte Weihnachtsgeschenke war gesorgt. Den emotionalen Höhepunkt setzte Vereins- gründerin Michaela Müller, die persönlich in die Rolle des Weihnachtsmannes schlüpfte und mit ihrer Herzlichkeit für strahlende Augen und unvergessliche Momente sorgte. Initiative für wirtschaftliche Jugendbildung (IWJB GmbH) Zukunftstag Der Zukunftstag ist ein Projekttag, der speziell für Schüler entwickelt wurde, um sie optimal auf den Einstieg ins Erwachsenenleben vorzubereiten. In vier interaktiven Workshops werden wichtige Themen wie Steuern und Sozialabgaben, die erste eigene Wohnung, Finanzen und der Berufsstart behandelt. Ziel ist es, jungen Menschen unabhän- gig von ihrem sozialen Hintergrund das notwendige Wissen für ein selbstbestimmtes Leben zu vermitteln. Die Stiftung WohnLeben unterstützte den Zukunftstag am 18. Dezember 2025 im Heinz-Nixdorf-Berufskolleg mit einer Spende.
2026 Solarpflicht und Wärmewende greifen ineinander: Photovoltaikanla- gen auf neuen oder neu eingedeckten Dächern liefern Strom für Wärm epumpen – zum Heizen im Winter und zur Warmwasserbereitung im Sommer. Der Weg zur Klimaneutralität bis 2045 wird Schritt für Schritt sichtbar. Unsere Kennzahlen machen die Meilensteine greifbar. Im Magazin erzählen wir, wie Biodiversität, die Wärmepumpe und die Solarpflicht Klimapfad den Bestand fit für die Zukunft machen. 2045 100% Ökostrom 2024 startet GEWOBAU Ecopower: Gemeinsam mit den Stadtwerken Essen bietet die GEWOBAU ihren Mieterinnen und Mietern exklusiv 100 % Ökostrom an.
280kW Luftwärmepumpenanlage Seit 2010 beweist die GEWOBAU Expertise mit Luftwärmepumpen: 280 kW stark, europaweit eine der größten Anlagen und mehrfach ausgezeichnet. 2045 85% Energiebedarf im Vergleich zu einem Neubau nach Gebäudeenergiegesetz (GEG): Diesen Wert erreicht ein Bestandsgebäude, wenn seine thermische Gebäudehülle auf KfW-85-Niveau saniert wird. Impressum GEWOBAU Wohnungsgenossenschaft Essen eG Ribbeckstraße 40, 45127 Essen Postfach 101343, 45013 Essen Telefon 0201 81065 -0 Telefax 0201 81065 6-5 E- Mail: gewobau@gewobau.de www.gewobau.de Konzeption und Gestaltung heureka GmbH Essen Text Sandra Kesseboom Fotos Simon Bierwald / INDEED Photography Titel: Adobe Stock: nd3000, Nils Hasenau Adobe Stock: S. 3 Riska, Ridofranz; S. 5 Imgorthand; S. 6 SolStock, S. 10 alien185; S.16/17 Marcus Meys / GEWOBAU; S. 23 Susanne Jagenburg/ Stadtwerke Essen; S. 31 Georg Lukas; S. 32/33 Sandra Kesseboom / GEWOBAU Druck NIESSEN GmbH Art Print Publishers Aus Gründen der besseren Lesbarkeit verzichten wir im vorliegenden Jahres- bericht auf eine geschlechterspezifische Schreibweise. Der im Text verwendete maskuline Begriff gilt grundsätzlich für alle Geschlechter. Die verkürzte Sprach- form hat ausschließlich redaktionelle Gründe und beinhaltet keine Wertung.
Vorwort Zukunft im Blick. Stephan Klotz Vorstandsvorsitzender Dr. Eike Klingsch Technischer Vorstand
3 Liebe Leserinnen und Leser, das Geschäftsjahr 2025 war für unsere Genossenschaft erneut ein wirtschaftlich erfolgreiches Jahr. Dieses Ergebnis ist für uns jedoch weit mehr als eine Zahl: Es ist Ausdruck einer stabilen Entwicklung, die wir konsequent an den Bedürfnissen unserer Mitglieder und Mieter ausrichten. Ihr Wohl stand auch im vergangenen Jahr im Zentrum unseres Handelns – und bleibt der Maßstab für all unsere Entscheidungen. Unser besonderer Dank gilt unserem engagierten Team, das mit hoher Kompetenz, Einsatzbereitschaft und Verantwor- tungsbewusstsein maßgeblich zu diesem Erfolg beigetragen hat. Ohne dieses gemeinsame Engagement wäre die positive Entwicklung unserer Genossenschaft nicht möglich. Ein herausragender Meilenstein im Berichtsjahr war die Eröffnung der neuen Kindertagesstätte „ZwergenReich BERGER LEBEN“ in Bergerhausen im Spätsommer. Mit diesem Projekt schließen wir einen wichtigen Kreis: Wir schaffen Raum und ein Zuhause für jede Lebensphase – von der frühkindlichen Betreuung bis hin zum Wohnen mit Service im Alter. Damit stärken wir nicht nur unsere Quartiere, sondern auch das generationsübergreifende Miteinander. Gleichzeitig sind wir auf unserem Weg zur Klimaneutralität im Jahr 2025 entscheidend vorangekommen. Dabei setzen wir bewusst auf ein Zusammenspiel vielfältiger Maßnah- men: von der energetischen Modernisierung unseres Bestandes über die Installation einer Photovoltaikanlage auf dem Dach der neuen Kita bis hin zur Anlage von Blühwiesen und der Begrünung von Tiefgaragendächern. Diese Maßnahmen leisten nicht nur einen wichtigen Beitrag zum Klimaschutz, sondern fördern auch die Biodiversität und erhöhen die Lebensqualität in unseren Wohnquartieren. Neben der ökologischen Verantwortung nehmen wir auch unsere soziale Verantwortung aktiv wahr. Im Rahmen unserer kulturellen Partnerschaft mit der TUP ermöglichen wir unseren Mitgliedern den Zugang zu besonderen Konzerterlebnissen und schaffen Begegnungsräume, die das Gemeinschaftsgefühl nachhaltig stärken. Mit einem starken Fundament, klaren Werten und dem festen Willen zur Weiterentwicklung blicken wir voller Zuversicht und Tatkraft in die Zukunft. Ich wünsche Ihnen eine informative und inspirierende Lektüre unseres Geschäftsberichtes. Ihr Stephan Klotz Vorstandsvorsitzender der GEWOBAU
4 Geschäftsverlauf und -ergebnis Die GEWOBAU setzte auch 2025 ihre erfolgreiche, zukunftsorientierte Strategie fort. Im Mittelpunkt unseres Handelns steht das Wohl unserer Mieter, was sich in einer sehr stabilen Vermietung und einer verlässlichen, langfristigen Geschäftspolitik wider- spiegelt. Um zeitgemäßen Wohnraum zu sichern, investieren wir kontinuierlich in nachhaltige Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen. Gleichzeitig planen wir ergänzende Neubauprojekte, um unser Wohnungsangebot gezielt auszubauen und attraktive Lebensräume für jede Lebensphase zu schaffen. Ein wesentlicher Bestandteil unserer Mieterbetreuung ist der persönliche Hausmeisterdienst. Sieben feste Ansprech- partner sorgen in ihren Wohngebieten für schnelle Unterstützung, Sicherheit und ein gepflegtes Wohnumfeld. Seit 2020 stärkt zudem eine Mitarbeiterin als Nachbar- schaftscoach das soziale Miteinander und fördert ein harmonisches Zusammenleben. Mit unserem Seniorenberatungsprogramm „SEBERA“ unterstützen wir ältere und gesundheitlich eingeschränkte Mieter individuell im Alltag sowie bei Fragen zu altersge- rechtem Wohnen, um ihnen ein selbstbestimmtes Leben in den eigenen vier Wänden zu ermöglichen. Durch enge Kooperationen mit sozialen Einrichtungen schaffen wir zusätzliche quartiersnahe Angebote – darunter der Mietertreff „Schulzzwanzig“ in Huttrop sowie unsere Wohnen-mit-Service-Anlagen in den Stadtteilen Borbeck, Steele, Überruhr und Werden. Im Jahr 2025 schärften wir unsere Investitionsplanung auf Grundlage der technischen Bestandsbegehungen der Vorjahre. Ein besonderer Fokus lag dabei auf der energeti- schen Bewertung unseres Wohnungsbestands. Die daraus gewonnenen Erkenntnisse fließen direkt in unsere jährlichen Modernisierungs- und Instandhaltungsprogramme ein und sichern eine nachhaltige, zukunftsorientierte Weiterentwick- lung unserer Gebäude. Die GEWOBAU blickt auf ein erfolgreiches Jahr 2025 zurück. Die sehr geringe Leerstandsquote bestätigt die hohe Nachfrage nach unseren Wohnungen und unterstreicht die Wirksamkeit unserer Strategie sowie unserer Investitionen in Qualität und Nachhaltigkeit. Auch 2026 setzen wir unser Engagement in unermüdlicher Weise fort, um attraktiven Wohnraum zu schaffen und die Zufriedenheit unserer Mieter weiter zu stärken. Das Jahresergebnis (Jahresüberschuss) verminderte sich gegenüber dem Vorjahr geringfügig und betrug 4,3 Mio. €, der Bilanzgewinn erhöhte sich auf rund 5,8 Mio. €. 20252024202320222021Jahresüberschuss4.2564.5113.9372.5163.281Bilanzgewinn5.7935.2164.4113.1263.871
Neubau Der im Sommer 2024 begonnene Neubau der Kindertages- stätte am Maßmannweg wurde nach nur 13 Monaten Bauzeit im August 2025 erfolgreich fertiggestellt. Die Bauphase verlief kürzer als ursprünglich geplant und die veranschlagten Baukosten konnten vollständig eingehalten werden. Zum 1. September 2025 nahm der Betreiber den Betrieb der Einrichtung wie vorgesehen auf. Im Dezember 2025 wurden zudem die überarbeiteten Bauanträge für die angrenzende Wohnbebauung des ersten Bauabschnitts (C1–C3) eingereicht. Parallel dazu erfolgte die Bauvoranfrage für das Mobilitätskonzept des Gesamtquartiers. Die aktuelle Planung setzt auf eine massive Bauweise und berücksichtigt zahlreiche Opti- mierungen, die in den vergangenen Monaten erarbeitet wurden. Die architektonische Qualität wird durch eine weitergehende Detaillierung durch das verantwortliche Büro Mronz + Schaefer sichergestellt. Der geplante Wohnungsmix orientiert sich an den Bedürfnissen für öffentlich geförderten Wohnraum in der Stadt Essen. Für den ersten Bauabschnitt sind nach dem jetzigen Planungsstand 51 Wohneinheiten mit einer Gesamtwohnfläche von rund 3.400 m² vorgesehen. Der im Jahr 2025 in Kraft getretene „Bau-Turbo“ findet auf das Projekt Maßmannweg keine Anwendung, da dieser primär auf die Beschleunigung von Bebauungsplan- verfahren ausgerichtet ist. Dennoch werden die weiteren Entwicklungen aufmerksam verfolgt, um mögliche zukünftige Chancen für das Projekt frühzeitig zu erkennen. 5 51 Wohneinheiten 3.400 m² Gesamtwohnfläche
6 GEWOBAU Multimedia Ausblick 2026 Die GEWOBAU Multimedia GmbH wurde 1999 mit einem Stammkapital von 312.500,00 € gegründet. Gegenstand des Unternehmens ist die Versorgung der Wohnungsbestände der GEWOBAU Wohnungsgenossenschaft Essen eG mit Breitband- oder Satellitenempfangsanlagen. Durch die Verabschiedung der TK-Novelle entfiel die Umlagefähigkeit der Kosten für Fernsehkabel- und sonstige Breitbandanschlüsse zum 30.6.2024. Die weitere Versorgung aller Wohnungen der GEWOBAU eG mit Fernsehsignal wurde sichergestellt. Mit den Versorgern Vodafone und der Telekom wurden Gestattungsverträge zu günstigen Konditionen ausgehandelt, sodass Mieter nun Einzelverträge mit dem jeweiligen Signalversorger abschließen konnten. Die Versorgung durch den Anbieter PYÜR wurde fristgerecht zum 31.12.2025 gekündigt und die Mieter konnten ab dem 01.01.2026 Verträge zu vergünstigten Konditionen mit Vodafone abschließen. Die Umstellung der Versorgungsstruktur wurde planmäßig umgesetzt und ist abgeschlossen. Die Tätigkeit der Gesellschaft im Bereich TV-Signalversorgung beschränkt sich damit im Wesentlichen auf die Bereitstellung von Satellitensignalen. Es wurde mit der schrittweisen Rückführung der Netz- ebene 4 (NE4) in den Bestand der GEWOBAU eG begonnen, die in den kommenden Jahren weitergeführt wird. Für die kommenden Jahre wird eine Reduzierung der Abschreibungs- belastung erwartet. Der Rückgang des Materialauf wandes für den Signalbezug ist bereits im Berichtszeitraum deutlich sichtbar. Im herausfordernden Marktumfeld aus gestiegenen Baukosten, komplexen bauord- nungsrechtlichen Vorgaben sowie volatilen Zinsen bleibt die Sicherstellung bezahl barer Mieten weiterhin der zentrale Leitgedanke aller strategischen Überlegungen. Förderprogramme wie die Neuauflage der KfW-55-Förderung im Neubau sowie die Wohnraumförderung NRW bieten grundsätzlich vielversprechende Rahmenbedingungen. Sie werden daher sowohl hinsichtlich ihrer Förder konditionen als auch möglicher zeitlicher Restriktionen bei der Antrag- stellung eng begleitet. Kritisch ist jedoch, dass die Beantra- gung dieser Förderung an erteilte Baugenehmigungen geknüpft ist, auf deren Erteilung die GEWOBAU nur bedingt Einfluss hat. Eine verlässliche und ausreichend ausgestaltete Förderlandschaft ist erforderlich, um Neubauvorhaben wirtschaftlich tragfähig und zu angemessenen Mietpreisen realisieren zu können. Energetische Modernisierungen im Bestand gewinnen weiter an Relevanz. Besonders die Zentralisierung von Heizungsanlagen sowie die verstärkte Nutzung von Umweltwärme als Energiequelle rücken dabei in den Fokus. Im Jahr 2026 soll die letzte verbliebene Ölheizung durch eine Wärmepumpe ersetzt werden. Obwohl unklare Förderperspektiven die konsequente Umstellung auf regenerative Heizsysteme erschweren, zeichnet sich ab, dass Wärmepumpen derzeit die effizienteste Möglichkeit darstellen, den jährlichen CO2-Ausstoß signifikant zu reduzieren. Die im Vorjahr erfolgreich abgeschlossene Testphase der Heizungsfernüberwachung liefert wertvolle Erkenntnisse, die verstärkt in strategische Entscheidungen zur weiteren Heizungsmodernisierung einfließen. Zudem wurden im Jahr 2025 die notwendigen Grundlagen geschaffen, um die ab 2026 geltende Verpflichtung zur Installation von Photovoltaikanlagen bei Dachmodernisie- rungen erfüllen zu können.
7 Entwicklung der Kosten für Modernisierung und Instandhaltung in Euro 2021 2022 2023 2024 2025 Davon Kosten für Instandhaltung in Euro 2021 2022 2023 2024 2025 13.833 14.783 15.293 17.570 17.651 8.432 9.392 9.444 10.069 10.329
8 Aktuelle Vertreter Liste der Mitglieder der Vertreterversammlung 22. September 2021 bis 2026 Wahlbezirk 3 Altendorf, Altenessen, Bedingrade, Bergeborbeck, Bochold, Borbeck, Dellwig, Frintrop, Frohnhausen, Gerschede Detlef Blase Uwe Hoffner Nadine Manny Ralf Meike Rolf Meister Dipl.-Des. Christof Mika Frank Oberländer Harald Osterhoff Alfred Schefzig † Wahlbezirk 4 Überruhr Brigitte Armstrong Ingeborg Axt Joachim Coutelle Hans-Hermann Deppe Michael Engels Klaus Hiesner Tim Janßen Heike Koch Thomas Manderscheid Katharina Nolte Heinz Joachim Westerhoff Wahlbezirk 1 Mitglieder ohne Genossenschaftswohnung Josef Achtermeier Jessica Böker Rosemarie Buers Uwe Fabian Isabelle Geradts Dipl.-Ing. Jürgen Jockwer Tim Johannknecht Michael Joos Sandra Kesseboom Dipl.-Ing. Frank Klauwer Petra König Edgar Krüger Brigitte Manzke Sarah Neumann Raimund Oschmann Dipl.-Ing. Hans-Dirk Pulfrich Günter Ramacher Dennis Scholz Claudia Wichmann Wahlbezirk 2 Freisenbruch, Steele, Steele-Horst Thomas Albermann Anke Fries Hartmut Hochhaus Annika Judith Kerstin Kiwitt Theodor Lohmann Marcus Meys Christiane Müller Thorsten Nebel Paul Tobys Wahlbezirk 5 Frillendorf, Kray, Schonnebeck, Stoppenberg Dipl.-Wi.Jur. Michaela Bürvenich Marion Greiwe Kirsten Hofeditz Jennifer Klosa Manfred Rages Reinhard Reppmann Ruth Sommer Susanne Trauten Wahlbezirk 6 Essen-Mitte, Essen-Südostviertel, Huttrop Thomas Aderhold Peter Friesewinkel Erika Grunewald Klaus-Dieter Hähnel Susanna Reichel Wilhelm Riback Carola Tollmann Reinald Will Wahlbezirk 7 Bergerhausen, Essen-Süd, Holsterhausen, Rüttenscheid Wolfang Berude Dr.-Ing. Peter Bittkow Aljoscha Bode Marie-Christine Hottinger Wahlbezirk 8 Heidhausen, Werden Ulrich Bugs Birgit Buschmeier Dipl.-Geogr. Martin Galla Erich Reich Dipl.-Ing. Stefanie Wippich
9 LAGE- BERICHT 10 16 16 18 20 21 22 22 24 24 26 27 28 30 1 Gegenstand des Unternehmens 2 Geschäftsverlauf Ertragslage Vermögenslage Finanzlage Leistungsindikatoren 3 Darstellung der Lage 4 Risiko- und Chancenbericht 5 Prognosebericht 6 Bericht des Aufsichtsrates Bilanz zum 31. Dezember 2025 Gewinn- und Verlustrechnung Risiken der künftigen Entwicklung Chancen der künftigen Entwicklung Risikomanagementsystem und Compliance vom 1. Januar 2025 bis 31. Dezember 2025
10 Lagebericht 1 Gegenstand des Unternehmens Gegenstand der GEWOBAU ist die Errichtung und Bewirt- schaftung sowie der Erwerb und die Betreuung von Bauten in allen Rechts - und Nutzungsformen. Tätigkeitsfeld ist auch die Errichtung und Vermietung von Wohnungen und Häusern. Entsprechend der jeweiligen Marktlage am ausschließlichen Standort Essen werden in geringem Maße auch Eigenheime und Eigentumswohnungen errichtet und verkauft. 2 Geschäftsverlauf Rahmenbedingungen Das Jahr 2025 war geprägt von einer Verschärfung geopolitischer Spannungen und neuen Handelskonflikten, die internationale Lieferketten weiterhin belasteten. Trotz dieses Umfelds kehrte die deutsche Wirtschaft nach zwei Jahren Rückgang zu einem leichten Wachstum zurück. Getragen wurde diese Entwicklung vor allem durch steigende Konsumausgaben der privaten Haushalte und des Staates, während die exportorientierte Industrie infolge höherer US-Zölle, eines stärkeren Euro und zunehmender Konkurrenz aus China deutliche Einbußen verzeichnete. Die Geldpolitik blieb stabil: Die Europäische Zentralbank beließ den Leitzins im September 2025 bei 2,15 Prozent. Für die Bau- und Wohnungswirtschaft blieb das Umfeld herausfordernd. Die preisbereinigte Bruttowertschöpfung des Baugewerbes sank um 3,6 Prozent; Insolvenzen nahmen weiter zu. Hohe Baupreise belasteten insbesondere Hochbau und Ausbaugewerbe. Rohbauarbeiten verteuerten sich um 2,4 Prozent, Ausbauarbeiten um 3,3 Prozent. Gewerke wie Dachdecker-, Holzbau- und energetische Arbeiten verzeichneten überdurchschnittliche Preissteige- rungen. Insgesamt stiegen alle für den Wohnungsbau relevanten Preisindizes deutlich stärker als die Verbraucher- preise, die 2025 um 2,2 Prozent zulegten. Die Wohnungsbauinvestitionen blieben nominal stabil, sanken jedoch preisbereinigt um 2,4 Prozent – der sechste Rückgang in Folge. Seit 2019 ergibt sich ein realer Rückgang von rund 20 Prozent. Insgesamt flossen 272 Milliarden Euro in Neubau und Modernisierung, entsprechend 59 Prozent der gesamten Bauinvestitionen. Das weiterhin hohe Preisniveau, steigende Finanzierungs- kosten und reale Einkommenseinbußen bremsten die Neubautätigkeit trotz unverändert hoher Nachfrage. Erstmals seit Jahren kam es jedoch zu einer Trendwende bei den Baugenehmigungen: Mit voraussichtlich 239.000 neu genehmigten Wohnungen wurde ein Plus von 11 Prozent erreicht, getragen insbesondere vom Geschosswohnungs- bau. Die Zahl der Baufertigstellungen dagegen wird nach ersten Modellrechnungen des GdW auch 2025 weiter deutlich zurück gegangen sein. Auch das Finanzierungsum- feld bleibt anspruchsvoll; Modernisierungen werden zunehmend verschoben oder reduziert. In Essen stagnierte der Bevölkerungszuwachs. Die Einwoh- nerzahl ging 2025 leicht zurück, vor allem aufgrund geringerer Wanderungsgewinne. Dennoch bleibt der Wohnungsmarkt angespannt. Besonders Wohnungen im öffentlich geförderten, barrierearmen und familiengerech- ten Segment sind deutlich unterversorgt. Familien mit mehreren Kindern sowie Menschen mit Behinderungen haben selbst bei solider Einkommenslage Schwierigkeiten, angemessenen Wohnraum zu finden. Fachleute erwarten eine weitere Verschärfung des Engpasses, insbesondere im preisgünstigen und altersgerechten Wohnungsbau. Vor diesem Hintergrund bleibt Essen ein attraktiver und stark nachgefragter Wohnstandort.
11 Bestandsbewirtschaftung Die Entwicklung des Wohnungsbestandes und der anderen bewirtschafteten Einheiten im Jahr 2025 zeigt die nachfolgende Tabelle: Bestand am 31.12.2024 Zugang 2025 Abgang 2025 Bestand am 31.12.2025 Wohnungen Garagen Einstellplätze gewerblich genutzte Einheiten 5.447 0 2 5.445 2.428 0 0 2.428 25 1 0 26 Die Leerstandsquote betrug auch zum 31. Dezember 2025 1,36 % (Vorjahr: 1,36 %). Diese Quote ist bereinigt um Wohnungen im Quartier Guts-Muths-Weg und der Rosestraße, da diese nicht mehr zur langfristigen Anmietung angeboten werden. Rund 75 % der Leerstände sind selbstinduzierte Leerstände und 25 % fremdinduzierte Leerstände. Der Großteil der Leerstände beruht somit auf aktuell durchgeführten Instandhaltungen und geplanten Modernisierungen, die dem veränderten Nachfrageverhal- ten Rechnung tragen und der Zukunftsfähigkeit und nachhaltigen Vermietbarkeit der Wohnungen dienen. Der Wohnungsbestand verringerte sich um zwei Einheiten. Der Rückgang resultiert aus dauerhaft nicht mehr zu Wohnzwecken nutzbaren Wohnungen in der Dinnendahl- straße 120 (Dachgeschoss) sowie im Guts-Muths-Weg 31 (Dachgeschoss). Der Zugang bei den Gewerbeeinheiten ergibt sich aus dem Bau der Kindertagesstätte im Maßmann- weg in Essen- Bergerhausen. Die Fluktuationsquote lag bei 5,97 % (Vorjahr: 6,30 %) des Wohnungsbestandes. Die wesentlichen benannten Ursachen für die Fluktuation in der Rangfolge ihrer Häufigkeit waren insbesondere Gründe im persönlichen Umfeld, Tod des Mieters, Umsiedlung in ein Alten- oder Pflegeheim und Umzüge im Wohnungsbestand der GEWOBAU. Auch 2025 lag der Hauptgrund für die Kündigungen im „persönlichen“ und „privaten“ Bereich. Die Zahl der durchgeführten Zwangsräumungen sank gegenüber dem Vorjahr auf 3 Räumungen und weist damit ein sehr niedriges Niveau auf, was nicht zuletzt auch dem guten Sozial - und Forderungsmanagement der GEWOBAU zuzurechnen ist.
12 Die durchschnittliche monatliche Nettokaltmiete für eine Wohnung der GEWOBAU betrug zum 31. Dezember 2025 ca. 438 € (Vorjahr: 433 €); rechnet man die nicht bei der GEWOBAU verbleibenden Betriebskostenvorauszahlungen hinzu, so ergab sich eine durchschnittliche monatliche Bruttokaltmiete von 586 € (Vorjahr: 581 €). Euro / Monat 9 9 , 3 3 5 2 4 , 1 4 5 5 2 , 3 6 5 1 8 , 0 8 5 3 5 , 6 8 5 9 2 , 3 9 3 2 9 , 8 9 3 6 3 , 7 1 4 4 7 , 2 3 4 0 5 , 7 3 4 , 0 7 0 4 1 0 5 , 2 4 1 9 8 , 5 4 1 8 0 , 8 4 1 3 0 , 9 4 1 500 400 300 200 100 0 2021 2022 2023 2024 2025 Nettokaltmiete kalte Betriebskosten Bruttokaltmiete Die je m² Wohnfläche zu bezahlende Nettokaltmiete lag zum Stichtag durchschnittlich bei 6,47 €/m² (Vorjahr: 6,40 €/m²), die Bruttokaltmiete bei 8,67 €/m² (Vorjahr: 8,59 €/m²). Die Erhöhung beruht auf angepassten Wiedervermietungsmieten nach Instandhaltungsmaßnahmen und Modernisierungen. Euro / m2 9 7 5 3 1 0 2 9 , 7 2 0 , 8 3 8 , 5 1 9 , 5 4 3 , 8 9 5 , 8 7 6 , 8 8 1 , 6 0 4 , 6 7 4 , 6 9 0 , 2 1 1 , 2 6 1 2 , 9 1 2 , 0 2 2 , 2021 2022 2023 2024 2025 Nettokaltmiete kalte Betriebskosten Bruttokaltmiete
13 Angesichts des hohen Anteils frei finanzierter Wohnungen (rund 97 %) und der hohen technischen Qualität, die durch umfangreiche Instandhaltungs- und Modernisierungsauf- wendungen kontinuierlich und nachhaltig verbessert wird, können die von der GEWOBAU durchschnittlich geforderten Mieten weiterhin als günstig angesehen werden. • Zur Steigerung der Wohnqualität und zur attraktiveren Gestaltung des Wohnumfelds wurden an mehreren Standorten Außenanlagen erneuert oder umgebaut. Der Spielplatz am Ridderweg wurde vollständig umgestaltet. Ebenso erfolgte die teilweise Neugestaltung der Außen- bereiche an den Objekten Huffmannstraße 53 und Kirchhofsallee 46. • Ein wesentlicher Fokus lag erneut auf energetischen Sanierungen und dem Ausbau nachhaltiger Versorgungs- techniken. Am Lehmanns Brink 24 wurden die Flachdächer gemäß den Anforderungen der EnEV/GEG modernisiert; die Maßnahme wurde zudem durch Fördermittel unterstützt. • Bei den Gebäuden Franziskanerstraße 56 a und b wurde eine umfassende energetische Sanierung realisiert. Diese umfasste die Dämmung der Fassaden, den Einbau einer Wärmepumpe mit zentraler Warmwasserversorgung, die Erneuerung der Balkone sowie die Sanierung der Dächer. • Im Zuge der strategischen Weiterentwicklung der Wärmeversorgung wurden zahlreiche Gebäude an das Fernwärmenetz angeschlossen. Dies betraf die Häuser Rüttenscheider Straße 269, 271, 273 sowie Magdalenen- straße 1 und 3. Auch an der Heinrich-Strunck-Straße 57 sowie an den Häusern Körnerstraße 38 und 40 erfolgte der Anschluss an das Fernwärmenetz. In allen genannten Objekten wurden die vorhandenen Gaskessel zurück- gebaut. • Darüber hinaus wurden am Korthover Weg 41, 43 und 45 Wärmepumpen installiert, verbunden mit dem Rückbau der bisherigen Gaskesselanlagen. Diese Maßnahmen leisten einen wesentlichen Beitrag zum CO2-reduzierten Betrieb des Wohnungsbestands. Nicht zuletzt deshalb, aber auch wegen der guten Wohn- lagen und einem Augenmerk auf die Wohnumfeldgestal- tung hatte die GEWOBAU auch 2025 keine Vermietungs- probleme. Bautätigkeit 2025 Auch im Geschäftsjahr 2025 wurden vielfältige Maßnah- men zur Instandhaltung, Modernisierung und energeti- schen Weiterentwicklung des Wohnungsbestandes umgesetzt. Der Schwerpunkt lag dabei sowohl auf der Werterhaltung der Gebäude als auch auf der Steigerung der Energieeffizienz sowie der Verbesserung der Wohn- und Aufenthaltsqualität für die Mieterinnen und Mieter. Neben der Instandsetzung von rund 100 Wohnungen bei Mieterwechseln wurden folgende größere Maßnahmen realisiert: • Ein zentraler Bestandteil der diesjährigen Aktivitäten war die umfassende Instandhaltung verschiedener Gebäude. Hierzu gehörte unter anderem die Reinigung der Fassaden an den Objekten Kevelohstraße 2a, 2 und 4 sowie Im Ortfeld 2, 4, 6, 3 und 5. Darüber hinaus wurden an der Dinnendahlstraße 92 bis 96 die rückseitigen Fassaden saniert. • In der Siedlung Sonderfeld wurde die mehrjährige Modernisierungsplanung fortgesetzt. An den Häusern Sonderfeld 3 und 5 sowie Nockwinkel 46, 48 und 50 wurden die Balkone saniert, die Stromzähler zentral in den Kellern zusammengeführt und die Treppenhäuser neu gestrichen. • Auch im Bereich der Eingangssituationen wurden Verbesserungen vorgenommen. Die Haustüren der Gebäude Schulzstraße 18 bis 28 – mit Ausnahme der bereits erneuerten Hausnummer 24 – wurden ausge- tauscht. Zusätzlich wurde der Hausflurbereich des Erdgeschosses der Schulzstraße 24 neugestaltet.
14 Ausblick 2026 – Geplante Bautätigkeiten Auch für das Jahr 2026 ist ein umfangreiches Maßnahmen- paket zur Modernisierung, energetischen Weiterentwick- lung und qualitativen Verbesserung des Wohnungsbestan- des vorgesehen. Die geplanten Projekte setzen den eingeschlagenen Klimapfad fort und stärken sowohl die Zukunftsfähigkeit als auch die Werthaltigkeit des Portfolios. Ein zentraler Schwerpunkt liegt erneut auf der Umstellung der Wärmeversorgung sowie der energetischen Ertüchti- gung einzelner Gebäude. Dazu gehört der Einbau von Wärmepumpen in den folgenden Liegenschaften: • Korthover Weg 35–39 • Korthover Weg 47–51 • Friedenstraße 22–26 • Mahlstraße 13 und 15 • Josef-Hoeren-Straße 185 und 187 Darüber hinaus sind zwei große energetische Sanierungsprojekte vorgesehen: Schnütgenstraße 2–4, und 6–8 • Fassadendämmung • Dachsanierung • Balkonneubau oder Erweiterung der Balkonanlagen • Bau von Dachgauben • Installation einer Wärmepumpe • Rückbau des vorhandenen Gaskessels Laurentiusweg 56, 58 und 60 • Fassadendämmung • Dachsanierung • Balkonneubau oder Erweiterung der Balkonanlagen • Installation einer Wärmepumpe • Rückbau der Gasetagenheizungen • Einbau einer Lüftungsanlage • Umstellung auf zentrale Warmwasserversorgung Parallel hierzu werden weitere energetische Sanierungsmaß- nahmen gemäß dem Klimapfad der GEWOBAU vorbereitet, um in den kommenden Jahren eine kontinuierliche und strategisch ausgerichtete Reduktion der CO2-Emissionen sicherzustellen. Auch 2026 werden zahlreiche Maßnahmen zur Erhaltung und Verbesserung der baulichen Qualität durchgeführt: Heidhauser Straße 197 • Erneuerung der Haustür und der Briefkastenanlage • Überarbeitung des Treppenhauses mit neuem Geländer und neuem Anstrich Lauenbüschken 41, 43, 45 • Erneuerung der Haustüren inklusive neuer Briefkastenanlagen Nockwinkel 56–62 Im Rahmen der mehrjährigen Modernisierungsplanung erfolgt: • Sanierung der Balkone • Zentralisierung der Stromzähler im Keller • Anstrich der Treppenhäuser Dinnendahlstraße 98, 100, 102 • Sanierung der rückseitigen Fassaden als Fortführung der mehrjährigen Planung Um den baulichen Zustand von Dächern und Fassaden zu verbessern und langfristig zu sichern, werden folgende Maßnahmen umgesetzt: • Fassadenreinigung an den Gebäuden Bocholder Straße 217, 219 sowie 229 und 231 • Fortführung der Fassadenreinigung im Quartier Kevelohstraße / Im Ortfeld • Modernisierung von mindestens zwei Dächern in der Siedlung Sonderfeld gemäß GEG-Anforderungen, begleitet durch Förderprogramme
15 Um Wohnungen zeitgemäß, funktional und marktfähig zu halten, werden bei Mieterwechsel weiterhin Modernisier- ungen im notwendigen Umfang durchgeführt. Dies trägt sowohl zur Mieterzufriedenheit als auch zur Erneuerung des Wohnungsbestandes bei. Die Planungen für die Wohngebäude des Neubauprojekts am Maßmannweg / Guts-Muths-Weg werden im kommen- den Jahr gezielt fortgeführt. Dabei stehen eine für unsere Mitglieder dauerhaft tragfähige Mietpreisgestaltung, wirtschaftliche Effizienz sowie zukunftsorientierte Konzepte im Mittelpunkt. Ziel ist es, qualitativ hochwertigen und zeitgemäßen Wohnraum für unsere Mitglieder zu schaffen, das Quartier langfristig aufzuwerten und das Projekt auf einer wirtschaftlich soliden Grundlage umzusetzen. Die Bauvorhaben der GEWOBAU werden branchenüblich finanziert.
16 3 Darstellung der Lage Ertragslage Die Ertragslage wurde nach betriebswirtschaftlichen Gesichtspunkten aus der Gewinn- und Verlustrechnung abgeleitet und stellt sich wie folgt dar: Der Jahresüberschuss 2025 in Höhe von 4.256 T€ hat sich gegenüber dem Vorjahr leicht vermindert. Die Entwicklung des Personalaufwandes steht in Zusammenhang mit rückläufigen Altersvorsorgeaufwendungen. Durch die Grundsteuerreform haben sich die gewinnunabhängigen Steuern gemindert. 2025 TEUR2024 TEURUmsatzerlöse (inkl. Bestandsveränderung)42.480 41.902 Andere aktivierte Eigenleistungen1.152 833 Gesamtleistung43.632 42.735 Andere betriebliche Erträge506 383 Betriebsleistung44.138 43.118 Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen22.695 21.500 Personalaufwand4.784 5.188 Abschreibungen (planmäßig)7.376 7.212 Andere betriebliche Aufwendungen2.065 1.841 Zinsaufwand2.151 2.145 Gewinnunabhängige Steuern1.041 1.305 Aufwendungen für die Betriebsleistung40.112 39.191 Betriebsergebnis4.026 3.927 Beteiligungs- und Finanzergebnis235 430 Neutrales Ergebnis131 140 Ergebnis vor Ertragssteuern4.392 4.497 Steuern vom Einkommen und vom Ertrag-136 14 Jahresüberschuss4.256 4.511
17 Zu dem positiven Betriebsergebnis in Höhe von 4.026 T€ haben folgende Leistungsbereiche beigetragen: Die Erhöhung des Betriebsergebnisses um 99 T€ resultiert unter anderem aus gestiegenen Erträgen aus Sollmieten um 288 T€ sowie gestiegene Betriebskosten- und Instandhal- tungsaufwendungen. Das Beteiligungs- und Finanzergebnis setzt sich im Vergleich zum Vorjahr wie folgt zusammen: Das neutrale Ergebnis in Höhe von T€ 131 (Vorjahr: T€ 140) setzt sich im Wesentlichen aus Erträgen früherer Jahre, Erträgen aus der Auflösung von Rückstellungen und der Vereinnahmung von Verbindlichkeiten sowie aus der Abzinsung von Rückstellungen (T€ 159) und den Aufwen- dungen für die Abrisskosten im Maßmannweg/Guts-Muths- Weg (T€ 9) und den Steuernachzahlungen früherer Jahre (T€ 15) zusammen. Der Vorstand hat für das Geschäftsjahr 2026 einen Wirtschaftsplan aufgestellt, welcher – bei vorsichtigen betriebswirtschaftlichen Ansätzen – ein positives Ergebnis von ca 1.727 T€ erwarten lässt. 2025 TEUR2024 TEURErträge ausGewinnabführung0 29 Finanzanlagen des Anlagevermögens9 9 Bank- und Sparkassenzinsen227 447 Erträge insgesamt236485 Aufwendungen fürAufzinsung Pensionsrückstellungen0 54 Bankzinsen1 1 Aufwendungen insgesamt1 55 Ergebnis235 430 2025 TEUR2024 TEURBewirtschaftungstätigkeit4.126 3.943 Bau- und Modernisierungstätigkeiten-5 -5 Sonstige betriebliche Tätigkeiten-95 -11 Betriebsergebnis4.026 3.927
18 Vermögenslage In den nachfolgenden Übersichten der Bilanz sind die einzelnen Posten nach ihren wirtschaftlichen und finanziellen Gesichtspunkten zusammengefasst: Die Bilanzsumme hat sich gegenüber dem Vorjahr um 345 T€ auf einen Wert von 228.542 T€ erhöht. Bei den Sachanlagen standen den Gesamtinvestitionen in Höhe von 10.838 T€, davon 7.322 T€ für Modernisierungen, planmäßige Abschreibungen in Höhe von 7.349 T€ gegenüber. Bei den Finanzanlagen handelt es sich zum größten Teil mit 388 T€ um Anteile und Ausleihungen an verbundene Unternehmen. Unter den unfertigen Leistungen mit 14.418 T€ werden gegenüber den Mietern noch nicht abgerechnete Betriebs- und Heizkosten sowie mit Dritten noch nicht abgerechnete Kosten aus Wärmelieferungen ausgewiesen. VERMÖGENSSTRUKTUR2025 TEUR2024 TEURAnlagevermögenImmaterielle Vermögensgegenstände27 41 Sachanlagen202.699 199.210 Finanzanlagen436 443 Anlagevermögen insgesamt203.162 199.694 Umlaufvermögen und RechnungsabgrenzungspostenLangfristigForderungen & Rechnungsabgrenzungsposten4 4 KurzfristigUnfertige Leistungen & andere Vorräte14.452 13.561 Flüssige Mittel10.268 14.246 Übrige Aktiva656 692 Umlaufvermögen und Rechnungsabgrenzungsposten insgesamt25.380 28.503Bilanzsumme – Gesamtvermögen228.542 228.197
19 Das langfristige Eigenkapital erhöhte sich aufgrund des nicht zur Ausschüttung vorgesehenen Teils des Jahresüber- schusses bei gleichzeitiger Verminderung der Geschäfts- guthaben verbleibender Mitglieder um 4.003 T€ auf 92.059 T€. Damit beläuft sich die Eigenkapitalquote auf 40,3 % im Vergleich zum Vorjahr mit 38,6 %. Die Verbindlichkeiten aus der Dauerfinanzierung vermin- derten sich im Vergleich zum Vorjahr um 3.059 T€. Der Rückgang resultiert aus den planmäßigen Tilgungen von 5.445 T€ und einem Zugang von 2.386 T€. Bei den kurzfristigen übrigen Verbindlichkeiten handelt es sich mit 2.037 T€ um Verbindlichkeiten aus anderen Lieferungen und Leistungen und Verbindlichkeiten aus Vermietung 1.046 T€. KAPITALSTRUKTUR2025 TEUR2024 TEUREigenkapitalLangfristigGeschäftsguthaben verbleibender Mitglieder3.143 3.146 Rücklagen83.374 79.948 Bilanzgewinn (ohne Dividende)5.542 4.962 Insgesamt92.059 88.056 KurzfristigGeschäftsguthaben ausgeschiedener Mitglieder und Dividende330 364 FremdkapitalLangfristigPensionsrückstellungen7.197 7.721 Verbindlichkeiten aus der Dauerfinanzierung108.676 111.735 Sonstige Verbindlichkeiten55 8 Insgesamt115.928 119.464 KurzfristigÜbrige Rückstellungen1.071 806 Erhaltene Anzahlungen15.726 15.633 Übrige Verbindlichkeiten3.428 3.874 Insgesamt20.225 20.313 Bilanzsumme – Gesamtkapital228.542 228.197
20 Finanzlage Die nachfolgende Aufgliederung der Bilanz zum 31. Dezember 2025 nach Fristigkeiten zeigt folgende Deckungsverhältnisse: Die in der Bilanz zum 31. Dezember 2025 enthaltenen langfristigen Vermögenswerte, insbesondere Sachanlagen, sind durch Eigenkapital und langfristiges Fremdkapital gedeckt. Sämtliche Neubau- und Modernisierungsmaßnah- men sind fristgerecht finanziert. Die Zahlungsfähigkeit war im Jahr 2025 gegeben und ist auch im Jahr 2026 gesichert. 2025 TEUR2024 TEURLangfristiger BereichVermögenswerte203.166 199.698 Finanzierungsmittel207.987 207.520 Überdeckung4.821 7.822 Kurzfristiger BereichFinanzmittelbestand (Flüssige Mittel)10.268 14.246 Übrige kurzfristig realisierbare Vermögensgegenstände15.108 14.253 Insgesamt25.376 28.499 Kurzfristige Verpflichtungen20.555 20.677 Stichtagsliquidität4.821 7.822
Leistungsindikatoren Die für die GEWOBAU bedeutsamen Leistungsindikatoren stellen sich im Vergleich zu den Vorjahren wie folgt dar: 21 Einheit202520242023Eigenkapitalquote%40,338,637,5JahresergebnisT€4.2564.5113.937Eigenkapitalrentabilität (Jahresergebnis vor EE-Steuern/Eigenkapital)%4,85,14,7Gesamtkapitalrentabilität (Jahresergebnis vor EE-Steuern+FK-Zinsen/ Gesamtkapital)%2,82,92,8CashflowT€11.10811.87010.825Durchschnittliche Wohnungs-Nettomiete am Bilanzstichtag€ p.m. / m²6,476,406,18Durchschnittliche Wohnungs-Betriebskosten (kalt, umlagefähig) am Bilanzstichtag € p.m. / m² 2,072,142,18Durchschnittliche Instandhaltungskosten € p.m. / m² 2,222,182,07Durchschnittliche Verwaltungskosten€ p.a. / VE502531448Fluktuationsquote % 6,06,37,0Leerstandsquote am Bilanzstichtag % 1,41,41,3Enthaltene Leerstandsquote am Bilanzstichtag (fremdinduziert) % 0,30,40,7
22 4 Risiko- und Chancenbericht Risiken der künftigen Entwicklung Die Immobilienwirtschaft sieht sich nach wie vor mit erheblichen Herausforderungen konfrontiert, die vor allem auf den anhaltenden Ukraine-Krieg sowie auf ein insgesamt von multiplen Krisen geprägtes wirtschaftliches Umfeld zurückzuführen sind. Die Auswirkungen auf Lieferketten und Rohstoffpreise durch den Iran-Krieg auf die Weltwirt- schaft und damit auf die Bau- und Wohnungswirtschaft, ebenso durch den möglichen Anstieg der Inflation und damit womöglich steigende Zinsen bei der Kreditmittel- beschaffung sind nicht absehbar. Der Wohnungsbau befindet sich weiterhin in einer strukturel- len Schieflage. Deutlich gestiegene Baukosten, hohe Finanzierungskosten sowie umfassende bau- und planungs- rechtliche Anforderungen erschweren die wirtschaftliche Umsetzung von Bauprojekten erheblich. Zusätzlich wirken sich politische Rahmenbedingungen wie eine komplexe Bürokratie, wechselhafte Förderprogramme und äußerst umfassende Bauvorschriften hemmend auf die notwendige Bautätigkeit im Neubau ebenso wie im Bestand aus. Vor diesem Hintergrund ist mit einer weiteren Verteuerung von Wohnraum zu rechnen. Daraus resultiert das Risiko, von Verzögerungen bei der Realisierung geplanter Maßnahmen sowie steigende Projektkosten. Ebenso können sich erwartete Einnahmen zeitlich verschieben, was die wirtschaftliche Planbarkeit beeinträchtigen kann. Mit dem im Jahr 2023 in Kraft getretenen Gebäudeenergie- gesetz (GEG) ergeben sich zusätzliche Anforderungen für die Immobilienwirtschaft. Der gesetzlich geforderte Umstieg von fossil betriebenen Heizsystemen hin zu klimafreundlichen Alternativen ist mit erheblichen Investitionskosten verbunden. Eine Neufassung in einem sogenannten Gebäudemodernisie- rungsgesetz wurde noch nicht verabschiedet. Vor dem Hinter- grund der angespannten wirtschaftlichen Rahmenbedingun- gen und der derzeit unzureichenden Förderprogramme besteht das Risiko, dass die Umsetzung nur unter Inkaufnah- me steigender Wohnkosten ggf. unter Kostenbeteiligung der Vermieter realisierbar ist. Die Erreichung der nationalen Klimaschutzziele ist nur mit erheblichen finanziellen, materiellen und personellen Ressourcen realisierbar. Die GEWOBAU arbeitet daher kontinuierlich an der Weiterentwicklung ihres Klimapfades, prüft Förder- und Finanzierungsmöglichkeiten und integriert die Ergebnisse in ihre langfristige Unternehmens- und Investitionsplanung. Die zukünftige Unternehmensentwicklung wird auch durch die Situation auf dem Essener Wohnungsmarkt geprägt. Das im Februar 2025 veröffentlichte Wohnungsmarktbaro- meter weist weiterhin auf eine sehr angespannte Lage im Mietsegment hin. Für die GEWOBAU bedeutet dies eine verlässlich hohe Nachfrage und ein insgesamt geringes Vermietungsrisiko. In den von der GEWOBAU bewirtschafteten Quartieren zeigen sich keine negativen Auswirkungen durch Fluktuatio- nen. Ein stabiles Mietpreisniveau, eine gute städtebauliche Struktur, eine stabile soziale Entwicklung der Bestände und eine gesicherte Marktposition tragen dazu bei, dass auch in den kommenden Jahren nicht mit erhöhten Leerständen oder hohen Fluktuationsquoten zu rechnen ist. Ein standardisiertes Bonitätsprüfungsverfahren bei Neuver- mietungen, aktives Objekt- und Portfoliomanagement sowie ein professionell agierendes Bestandsmietermanagement stärken die Mieterbindung und unterstützen langfristige Mietverhältnisse. Ergänzt wird dies durch ein strukturiertes Forderungsmanagement, das zuverlässig stabile Zahlungs- eingänge gewährleistet und das Risiko von Mietausfällen reduziert. Unter den derzeitigen Rahmenbedingungen wird das Vermietungsrisiko insgesamt als gering eingeschätzt. Weitere nennenswerte Risiken im Bereich der Vermietung sind aktuell nicht erkennbar. Soziale Brennpunkte oder auffällige negative Entwicklungen im Wohnumfeld sind nicht festzustellen. Die konstante Fluktuationsquote sowie die überwiegend unabhängigen
23 Fluktuationsgründe vom Wohnumfeld belegen die stabile Struktur der Quartiere. Durch präsente Serviceangebote wie Hausmeisterdienste, sozialpädagogische Betreuung und Nachbarschaftscoaching kann frühzeitig auf potenzielle Problemlagen reagiert werden. Die GEWOBAU wird ihre sozialen Unterstützungsangebote konsequent fortführen, um die Stabilität ihrer Quartiere zu sichern. Modernisierungsmaßnahmen erfolgen stets unter Berück- sichtigung energetischer Anforderungen. Im Berichtsjahr wurden die Vorbereitungen zur Erreichung der Klimaneutra- lität weiter intensiviert. Die umfassende Begutachtung und Analyse des gesamten Wohnungsbestandes in den vergangenen Jahren bilden dabei die Basis für strategische Entscheidungen. In den kommenden Jahren liegt ein Schwerpunkt auf der weiteren Ausarbeitung des Klimapfades. Dies beinhaltet insbesondere die Prüfung von Förder- und Finanzierungs- möglichkeiten unter Einbezug externer Fachberatung. Die daraus gewonnenen Erkenntnisse werden systematisch in die Unternehmensplanung, Modernisierungs- und Instand- haltungsstrategien sowie in die Wirtschaftsplanung einfließen. Das Klimaschutzgesetz, das die Treibhausgasneutralität bis 2045 fordert, beeinflusst die strategische Ausrichtung der GEWOBAU und wird sich auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage auswirken. Der verstärkte Einsatz regenerativer Energieträger und klimafreundlicher Technologien bietet dabei die Chance, ökologische Verantwortung mit einer langfristigen Sicherung der Bestandsqualität zu verbinden. Nachhaltige Modernisierungen tragen dazu bei, die Attraktivität des Immobilienportfolios zu erhöhen und dessen Werthaltigkeit langfristig zu stärken. Die langfristigen Darlehen der GEWOBAU bestehen überwiegend aus dinglich besicherten Annuitätendarlehen. Ein Zinsänderungsrisiko besteht insbesondere bei zukünfti- gen Refinanzierungen auslaufender Darlehen. Durch langfristige Zinsbindungen und Volltilgerstrukturen in der Niedrigzinsphase sowie durch den verstärkten Einsatz zinsgünstiger Förderkredite für energetische Modernisie- rungsmaßnahmen ist das Zinsänderungsrisiko weitestge- hend begrenzt. Die Zinsentwicklung wird fortlaufend analysiert und im Risikomanagementsystem überwacht. Liquiditätsengpässe sind derzeit nicht zu erwarten. Die regelmäßigen Mieteinnahmen und langfristigen Mietver- träge stellen eine verlässliche Einnahmebasis dar. Da die tatsächlichen Mieten vielfach unterhalb des ortsüblichen Niveaus liegen, ergeben sich darüber hinaus kurzfristige bis mittelfristige Potenziale für Mieterhöhungen. Mit Blick auf den weiterhin deutlich angespannten Wohnungsmarkt in der Stadt Essen wird auch das Vermie- tungsrisiko des Neubauprojektes im Stadtteil Bergerhausen im Quartier Maßmannweg / Guts-Muths-Weg als gering bewertet, sofern die Mietbelastung für die Haushalte tragbar bleibt. Veränderungen gesetzlicher Rahmenbedingungen, insbesondere im Bereich der Umwelt- und Klimapolitik, werden von der GEWOBAU kontinuierlich beobachtet und in die Unternehmensstrategie integriert.
24 Risikomanagementsystem und Compliance Das Risikomanagementsystem der GEWOBAU ist darauf ausgerichtet, die langfristige finanzielle Stabilität des Unternehmens zu gewährleisten. Im Mittelpunkt stehen dabei die Sicherung der Liquidität sowie die nachhaltige Stärkung der Eigenkapitalbasis. In definierten Beobachtungs- feldern werden wesentliche Risikoindikatoren identifiziert, fortlaufend überwacht und nach einheitlichen Kriterien bewertet. Ein wesentlicher Bestandteil des internen Kontrollsystems ist das Compliance-Manage- ment. Dieses umfasst nicht nur die konsequente Einhaltung aller gesetzlichen Anforderungen, sondern ebenso interner Richtlinien, Verhaltens- standards und Arbeitsanweisungen. Das Compliance-System wird regelmäßig geprüft und bei Bedarf an neue rechtliche oder organisatori- sche Rahmenbedingungen angepasst. Es beinhal- tet zudem ein geschütztes Hinweisgebersystem, das Mieterinnen und Mietern, Mitgliedern, Mitarbeitenden sowie externen Personen die Möglichkeit bietet, potenzielle Verstöße gegen gesetzliche oder interne Regelungen vertraulich zu melden. Die stetige Weiterentwicklung und Anpassung des Risikomanagement- und Compliance-Sys- tems besitzt für die Unternehmensleitung einen hohen Stellenwert und ist fest in die strategische Steuerung des Unternehmens eingebunden. Chancen der künftigen Entwicklung Die GEWOBAU verfügt über solide Voraussetzungen, um von den sich wandelnden Rahmenbedingungen auf dem Wohnungsmarkt nachhaltig zu profitieren. Der Wohnungs- bestand wird seit vielen Jahren konsequent marktorientiert weiterentwickelt und an veränderte Nachfrageanforderun- gen angepasst. Ziel ist es, die Wohnqualität kontinuierlich zu steigern und dadurch dauerhaft eine hohe Attraktivität und Nachfrage zu sichern. Ein wesentlicher Zukunftsmarkt ergibt sich aus dem demografischen Wandel. Die steigende Nachfrage nach barrierearmen und barrierefreien Wohnungen – sowohl mit als auch ohne ergänzende Serviceleistungen – wird bereits seit Langem in der Geschäftspolitik berücksichtigt. Durch gezielte Umbaumaßnahmen im Bestand sowie durch den Neubau altersgerechter Wohnungen trägt die GEWOBAU dieser Entwicklung Rechnung. Dies wirkt sich stabilisierend auf Mietverhältnisse aus, reduziert altersbedingte Fluktua- tion und erschließt zugleich neue Nachfragepotenziale. Zusätzliche Wachstumsperspektiven bestehen im Bereich des betreuten Wohnens sowie im Angebot von Wohnraum für pflegebedürftige Menschen. In Kooperation mit dem „FAK Freie Alten- und Krankenpflege e. V.“ wurden bereits innovative und bedarfsgerechte Wohnkonzepte realisiert, insbesondere für Seniorinnen und Senioren sowie für Menschen mit Demenz. Diese spezialisierten Angebote stärken das soziale Profil der GEWOBAU und positionieren sie nachhaltig in einem gesellschaftlich relevanten Markt- segment. Im Rahmen des strategischen Portfoliomanagements investiert die GEWOBAU kontinuierlich in energetische Modernisierungen, die Optimierung von Grundrissen im Bestand sowie in zukunftsorientierte Neubauprojekte. Diese Maßnahmen leisten nicht nur einen Beitrag zur Reduzie- rung des ökologischen Fußabdrucks, sondern sichern zugleich die langfristige Wirtschaftlichkeit und Werthaltig- keit des Wohnungsbestandes. Ergänzend dazu tragen wohnbegleitende Dienstleistungen, Beratungsangebote sowie Nachbarschaftstreffs maßgeblich zur Steigerung der Lebensqualität in den Quartieren der GEWOBAU bei. Der Einsatz eines qualifizierten Nachbarschaftscoachs unter-
25 stützt die Entwicklung stabiler, sozial ausgewogener Nachbarschaften. Eine bedarfsgerechte Weiterentwicklung dieser Angebote ist vorgesehen. Auch im Bereich der Digitalisierung sieht die GEWOBAU weiteres Entwicklungspotenzial. Das digitale Kundenportal einschließlich App wird kontinuierlich ausgebaut und verzeichnet steigende Nutzerzahlen. Es verbessert die Kommunikation mit den Mietern, erhöht die Servicequalität und trägt zur effizienteren Mieterbe treuung bei. Darüber hinaus eröffnet das bestehende Mietniveau im Vergleich zum qualifizierten Mietspiegel zusätzliche wirtschaftliche Spielräume. Unter Berücksichtigung marktlicher Rahmenbedingungen sowie sozialer Aspekte können künftig Mieterhöhungspotenziale erschlossen werden. „Ein wesentlicher Zukunftsmarkt ergibt sich aus dem demo- grafischen Wandel. Die steigende Nachfrage nach barrierearmen und barrierefreien Wohnungen [...] wird bereits seit Langem in der Geschäftspolitik berücksichtigt.“
26 5 Prognosebericht Die Stadt Essen bietet weiterhin ein stabiles und verlässliches Marktumfeld für den Mietwohnungsbau. Essen verzeichnet unverändert eine hohe Nachfrage nach Mietwohnraum und es ist mit einer stabilen Bevölkerungsentwicklung zu rechnen. Vor diesem Hintergrund wird auch für die kommenden Jahre von einem insgesamt geringen Leerstandsrisiko ausgegangen. Kurz- bis mittelfristig sind keine umfangreichen An- oder Verkäufe von Wohnimmobilien geplant. Gleichwohl wird das Immobilienportfolio kontinuierlich überprüft und hinsichtlich möglicher Optimierungsansätze weiterent- wickelt. Vor dem Hintergrund der anhaltend hohen Wohnraumnach- frage in Essen, der stabilen Ertragslage sowie der geplanten Investitions- und Bautätigkeiten geht die GEWOBAU für das Geschäftsjahr 2026 von einer weiter hin positiven Unterneh- mensentwicklung aus. Der vom Vorstand aufgestellte Wirtschaftsplan basiert auf einer vorsichtigen und ausge- wogenen betriebswirtschaftlichen Planung. Dabei wurden potenzielle Erlösminderungen, eine verhaltene Mietentwick- lung, erhöhte Instandhaltungsaufwendungen (ca. + 5 %) sowie teilweise nicht umlagefähige CO2-Kosten bereits berücksichtigt. Das geplante Jahresergebnis für das Geschäftsjahr 2026 beläuft sich auf 1.727.000 €. Mögliche wirtschaftliche Auswirkungen externer Einflussfak- toren, insbesondere aus geopolitischen Entwicklungen wie dem Krieg in der Ukraine sind nur eingeschränkt abbildbar. Die Einflussfaktoren insbesondere auf Bau- und Finanzie- rungskosten sowie Lieferketten durch den Krieg im Nahen Osten sind in der vorliegenden Prognose dagegen nicht abgebildet. Essen, den 26. Mai 2026 Stephan Klotz Der Vorstand Dr. Eike Klingsch Die GEWOBAU wird ihre strategische Ausrichtung auf eine nachhaltige und zukunftsfähige Weiterentwicklung des Wohnungsbestandes konsequent fortsetzen. Ein zentraler Schwerpunkt liegt dabei auf der Umsetzung energetischer Modernisierungsmaßnahmen mit dem langfristigen Ziel eines klimaneutralen Gebäudebestandes. Die hierfür erforderlichen Investitionen in Modernisierung und Instandhaltung dienen sowohl der Anpassung an veränderte Markt- und Regulierungsanforderungen als auch der Sicherung einer dauerhaft hohen Wohn- und Lebensqualität. Die Finanzierung dieser Maßnahmen erfolgt nach branchen- üblichen Grundsätzen. Durch gezielte Investitionen schafft die Wohnungsgenossenschaft bedarfsgerechten Wohnraum für künftige Nachfrage gruppen und achtet dabei auf sozialverträgliche und angemessene Mietstrukturen. Auf diese Weise stärkt die GEWOBAU ihre Wettbewerbsposition nachhaltig. Ergänzend zur Bestandsentwicklung können bei Bedarf bestandsersetzende Neubauprojekte realisiert werden, die zeitgemäßen ökologischen und insbesondere sozialen Anforderungen gerecht werden. Beispielhaft hierfür steht das geplante Neubauvorhaben im Quartier Maßmannweg / Guts-Muths-Weg im Stadtteil Bergerhausen. Vorgesehen ist der Ersatz von 116 nicht mehr zeitgemäßen Wohnungen durch zukunftsgerechte Wohneinheiten. Ein Teil der Wohnungen soll im Rahmen der öffentlichen Wohnraum- förderung errichtet werden. Die Quartiersplanung folgt einem ganzheitlichen Konzept, das soziale, ökologische und wirtschaftliche Aspekte integriert.
27 6 Bericht des Aufsichts rates Der Aufsichtsrat ist im zurückliegenden Geschäftsjahr 2025 vom Vorstand fortlaufend über die geschäftliche Entwick- lung und die sonstigen Angelegenheiten der GEWOBAU unterrichtet worden. In Erfüllung seiner Aufgaben hat der Aufsichtsrat die wesentlichen Belange der GEWOBAU in fünf internen sowie vier Vollsitzungen und zwei Ausschusssitzungen gemeinsam mit dem Vorstand beraten und sich von der Ordnungsmä- ßigkeit der Geschäftsführung überzeugt. Der Aufsichtsrat hat sich mit dem Modernisierungs- und Instandhaltungsplan sowie dem Wirtschafts - und Finanzplan für 2026 beschäftigt. Dabei bildeten die Überlegungen für die energetischen Modernisierungen im Zusammenhang mit dem zukünftigen Klimapfad einen Schwerpunkt. Weiterhin waren die Fortführung der Planung nach der Unterbrechung des Neubauvorhabens am Maßmannweg und die begonne- ne Errichtung der Kindertagesstätte Gegenstand der Sitzungen. Der Aufsichtsrat hat sich eingehend mit dem Jahresab- schluss für das Geschäftsjahr 2025 und dem Lagebericht 2025 beschäftigt. Das voraussichtliche Prüfungsergebnis wurde in einer gemeinsamen Sitzung von Aufsichtsrat und Vorstand am 21. Mai 2026 zusammen mit den Prüfern erörtert. Dieses hat der Aufsichtsrat zustimmend zur Kenntnis genommen und billigt nach eingehender Beratung den Jahresabschluss des Vorstandes zum 31. Dezember 2025. Der Aufsichtsrat empfiehlt der Vertreterversammlung, den Geschäftsbericht des Vorstandes anzunehmen, den vorgelegten Jahresabschluss 2025 und den Gewinnverwen- dungsvorschlag des Vorstandes zu genehmigen sowie dem Vorstand Entlastung für das Geschäftsjahr 2025 zu erteilen. Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand und den Mitarbeiterin- nen und Mitarbeitern der GEWOBAU für die im Geschäfts- jahr 2025 geleistete erfolgreiche und zukunftsorientierte Arbeit. Essen, den 26. Mai 2026 Jürgen Remmel Vorsitzender des Aufsichtsrates Die gesetzlich vorgeschriebene Prüfung der GEWOBAU nach § 53 GenG, die die Feststellung der Ordnungsmäßig- keit der Geschäftsführung und der wirtschaftlichen Verhältnisse umfasst, ist in den Monaten April und Mai 2026 durch den „Verband der Wohnungs- und Immobi- lienwirtschaft Rheinland Westfalen e. V.“, Düsseldorf, durchgeführt worden. Die Prüfung der wirtschaftlichen Verhältnisse umfasst insbesondere die Ertragslage, die Vermögens- und Kapitalverhältnisse, das Rechnungswesen sowie den vom Vorstand aufgestellten Jahresabschluss zum 31. Dezember 2025 und den Lagebericht. Es haben sich keine Beanstandungen ergeben.
28 Bilanz zum 31. Dezember 2025 AKTIVA2025 EUR2024 EURAnlagevermögenImmaterielle VermögensgegenständeEntgeltlich erworbene Rechte an EDV-Programmen26.764,00 41.468,00 SachanlagenGrundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten185.845.840,40 185.702.268,44 Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten13.572.123,18 9.519.184,15 Grundstücke ohne Bauten65.415,49 65.415,49 Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter82.343,66 82.343,66 Technische Anlagen und Maschinen353.189,00 317.187,00 Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung396.645,00 281.594,00 Anlagen im Bau0,00 1.092.524,94 Bauvorbereitungskosten2.384.205,69 202.699.762,42 2.149.714,60 FinanzanlagenAnteile an verbundenen Unternehmen187.500,00 187.500,00 Ausleihungen an verbundene Unternehmen200.675,77 200.675,77 Sonstige Ausleihungen44.123,67 51.880,21 Andere Finanzanlagen2.779,47 435.078,91 2.779,47 Anlagevermögen insgesamt203.161.605,33 199.694.535,73 UmlaufvermögenAndere VorräteUnfertige Leistungen14.418.177,75 13.526.851,72 Andere Vorräte33.747,34 14.451.925,09 33.698,47 Forderungen und sonstige VermögensgegenständeForderungen aus Vermietung162.890,91 146.117,78 Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen6.478,61 486,36 Forderungen gegen verbundene Unternehmen30.697,72 80.693,64 Sonstige Vermögensgegenstände456.282,95 656.350,19 464.363,39 Flüssige MittelKassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten10.268.026,63 14.245.645,53 Umlaufvermögen insgesamt 25.376.301,91 28.497.856,89 RechnungsabgrenzungspostenGeldbeschaffungskosten3.904,00 3.904,00 4.121,00 Bilanzsumme228.541.811,24 228.196.513,62
29 PASSIVA2025 EUR2024 EUREigenkapitalGeschäftsguthabender mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenenMitglieder79.200,00 110.100,00 der verbleibenden Mitglieder3.143.100,00 3.145.800,00 aus gekündigten Geschäftsanteilen0,00 3.222.300,00 0,00 Rückständige fällige Einzahlungen auf Geschäftsanteile:5.400,00(Vorjahr 5.700,00)Kapitalrücklage13.767.059,32 13.767.059,32 ErgebnisrücklagenGesetzliche Rücklage10.306.827,17 9.881.179,34 davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr eingestellt:425.647,83 (Vorjahr 451.108,31)Bauerneuerungsrücklage1.000.000,00 1.000.000,00 Andere Ergebnisrücklagen58.300.000,00 69.606.827,17 55.300.000,00 davon aus Bilanzgewinn Vorjahr eingestellt: 3.000.000,00 (Vorjahr 3.000.000,00)BilanzgewinnGewinnvortrag1.962.263,30 1.155.872,54 Jahresüberschuss4.256.478,31 4.511.083,07 Einstellungen aus dem Jahresüberschuss in Ergebnisrücklagen425.647,83 5.793.093,78 451.108,31 Eigenkapital insgesamt92.389.280,27 88.419.985,96 RückstellungenRückstellungen für Pensionen7.197.271,00 7.721.271,00 Sonstige Rückstellungen1.070.449,00 8.267.720,00 805.336,00 VerbindlichkeitenVerbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten79.847.717,14 81.556.151,20 Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern28.998.477,44 30.651.155,03 Erhaltene Anzahlungen15.725.910,22 15.632.706,00 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungena) Verbindlichkeiten aus Vermietung1.045.575,80 725.250,56 b) Verbindlichkeiten aus anderen Lieferungen und Leistungen2.091.908,65 2.503.387,74 Sonstige Verbindlichkeiten175.221,72 127.884.810,97 181.270,13 davon aus Steuern: 125.876,61(Vorjahr 139.347,23)Bilanzsumme228.541.811,24 228.196.513,62
30 Gewinn- & Verlustrechnung vom 1. Januar 2025 bis 31. Dezember 2025 2025 EUR2024 EURUmsatzerlösea) aus Bewirtschaftungstätigkeit40.863.219,38 38.899.170,15 b) aus anderen Lieferungen und Leistungen726.181,77 41.589.401,15 524.378,54 Erhöhung / Verminderung des Bestandes an unfertigen Leistungen891.326,03 2.479.368,75 Andere aktivierte Eigenleistungen1.151.830,58 832.768,79 Sonstige betriebliche Erträge653.405,99 662.404,01 Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungena) Aufwendungen für Bewirtschaftungstätigkeit22.147.876,00 21.029.978,77 b) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen547.748,05 22.695.624,05 470.145,78 Rohergebnis21.590.339,70 21.897.965,69 Personalaufwanda) Löhne und Gehälter4.034.886,35 3.930.738,83 b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung748.818,52 4.783.704,87 1.257.268,29 davon für Altersversorgung: -73.447,97 (Vorjahr 526.995,90)Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenständedes Anlagevermögens und Sachanlagen7.375.695,88 7.211.824,89 Sonstige betriebliche Aufwendungen2.077.465,51 1.980.129,21 Erträge aus Gewinnabführungsvertrag0,00 28.654,91 Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens8.793,56 9.190,76 davon aus verbundenen Unternehmen: 6.745,00 (Vorjahr 6.745,00)Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge238.733,09 247.526,65 447.024,65 davon aus Abzinsung:11.681,00 (Vorjahr: 0,00)Zinsen und ähnliche Aufwendungen2.151.532,45 2.200.051,60 davon aus Aufzinsung: 0,00 (Vorjahr 54.397,00)Steuern vom Einkommen und vom Ertrag136.193,98 -13.711,73 Ergebnis nach Steuern5.313.273,66 5.816.534,92 Sonstige Steuern1.056.795,35 1.305.451,85 Jahresüberschuss4.256.478,31 4.511.083,07 Gewinnvortrag1.962.263,30 1.155.872,54 Einstellungen aus dem Jahresüberschussin Ergebnisrücklagen425.647,83 451.108,31 Bilanzgewinn5.793.093,78 5.215.847,30
ANHANG 3131 32 32 34 38 1 Allgemeine Angaben 2 Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden 3 Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung Bilanz Gewinn- und Verlustrechnung 4 Sonstige Angaben
32 1 Allgemeine Angaben Die Genossenschaft firmiert unter dem Namen „GEWOBAU WOHNUNGSGENOSSENSCHAFT ESSEN EG“. Sie hat ihren Sitz in Essen und ist im Genossenschaftsregister 333 beim Amtsgericht Essen eingetragen. Sachanlagevermögen Das Sachanlagevermögen ist zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten, gegebenenfalls abzüglich planmäßiger bzw. außerplanmäßiger Abschreibungen, bewertet. Der Jahresabschluss 2025 wurde entsprechend den handels- und genossenschaftsrechtlichen Vorschriften unter Beachtung der Verordnung über die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen aufgestellt. Die Posten wurden über das Gliederungsschema der JAbschlWUV hinaus nach § 265 Abs. 5 und Abs. 6, § 268 Abs. 1 bzw. § 337 Abs. 1 bis 3 HGB erweitert bzw. angepasst. Für die Gliederung der Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren angewendet. 2 Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden Bei Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrech- nung wurden folgende Bilanzierungs- und Bewertungsme- thoden angewandt: Anlagevermögen Immaterielle Vermögensgegenstände Die entgeltlich erworbenen Rechte an EDV-Anwender- programmen sind zu den Anschaffungskosten abzüglich Abschreibungen ausgewiesen. Die Programme werden mit 25 % abgeschrieben. Zugänge Für Sachanlagenzugänge im Jahr 2025 sind als Herstellungs- kosten Fremdkosten und Kosten für technische und kaufmännische Eigenleistungen (eigene Architekten- und Verwaltungsleistungen) angesetzt. Die Eigenleistungen sind zu Vollkosten bewertet. Fremdkapitalzinsen während der Bauzeit im Sinne des § 255 Absatz 3 HGB wurden nicht aktiviert. Planmäßige Abschreibungen Die planmäßigen Abschreibungen auf Wohngebäude und andere Bauten werden seit 1991 über einen Zeitraum von 40 bzw. 50 Jahren linear ermittelt. Dabei werden als Bemessungsgrundlage für die am 31. Dezember 1990 bereits im Bestand befindlichen Gebäude die Buchwerte zum 1. Januar 1991 und für die ab 1991 bezugsfertig erstellten Bauten die Anschaffungs- oder Herstellungskosten angesetzt. Bei einigen Gebäuden, bei denen sich der Werterhalt durch umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen deutlich verbessert hat, wurde die Restnutzungsdauer um 30 Jahre erhöht. Die Häuser Maßmannweg 3 – 17 sowie Guts-Muths-Weg 35 – 57 und 42 – 52 wurden wegen des geplanten Rückbaus seit 2020 mit einer verkürzten Restnutzungsdauer abge- schrieben. Die aktivierten Anschaffungs- oder Herstellungskosten für neu errichtete Außenanlagen werden mit 5 % abgeschrieben. Die Technischen Anlagen und Maschinen werden linear mit 12,5 %, 16 % bzw. 20 % abgeschrieben. Die Abschreibungs- sätze für Gegenstände der Betriebs- und Geschäftsausstat- tung belaufen sich auf 10 – 25 %, geringwertige Gegenstände werden im Zugangsjahr in voller Höhe abgeschrieben.
33 Finanzanlagen Anteile an verbundenen Unternehmen und Ausleihungen an diese sowie Wertpapiere des Anlagevermögens und sonstige Ausleihungen sind zu Anschaffungskosten bewertet. Andere Finanzanlagen sind zum niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt. Umlaufvermögen Unfertige Leistungen Der Ansatz erfolgt zu Anschaffungskosten abzüglich eines Bewertungsabschlages wegen Leerstands. Andere Vorräte Der Heizölbestand und die Reparaturmaterialien sind zu Anschaffungskosten angesetzt. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Die Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind grundsätzlich mit Nominalwerten bilanziert. Ausfallrisiken wurde durch Abschreibungen Rechnung getragen. Darüber hinaus wurden bei den Forderungen aus Vermietung Einzelwertberichtigungen gebildet, die aktivisch abgesetzt wurden. Flüssige Mittel Flüssige Mittel sind zu Anschaffungskosten bilanziert. Aus den unterschiedlichen Wertansätzen resultieren aktive latente Steuern. Auf die Ausübung des Wahlrechts zur Aktivierung latenter Steuern gemäß § 274 HGB wurde verzichtet. Rückstellungen Pensionsrückstellungen Sie wurden nach dem modifizierten Teilwertverfahren unter Berücksichtigung von zukünftigen Gehalts- und Rentenan- passungen ermittelt. Dabei wurden die Richttafeln 2018 G von Prof Dr. Klaus Heubeck, ein Abzinsungssatz von 2,06 % (Vorjahr: 1,90 %) sowie im Vorjahresvergleich ein veränder- ter Rententrend von 2,25 % bzw. veränderter Gehaltstrend von 2,0 % auf 2,25 % zugrunde gelegt. Gemäß § 253 Abs. 6 S. 1 HGB beträgt der Unterschieds- betrag der Pensionsrückstellungen, der sich bei Anwendung des durchschnittlichen Markzinssatzes auf Basis von sieben Jahren einerseits und von zehn Jahren andererseits ergibt, zum 31.12.2025 -148.648 € (Vorjahr: -58.707 €). Sonstige Rückstellungen Sie wurden in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrags angesetzt. Sämtliche Rückstellungen haben eine Restlaufzeit von unter einem Jahr. Aktive Rechnungsabgrenzungsposten Geldbeschaffungskosten (Disagio) werden planmäßig über die Dauer der Zinsfestschreibung abgeschrieben. Verbindlichkeiten Sie sind zum Erfüllungsbetrag passiviert. Abweichungen von Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden Von den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden des Vorjahres wurde nicht abgewichen. Latente Steuern Bei folgenden Posten der Bilanz ergeben sich Unterschiede zwischen den handels- und den steuerrechtlichen Wertan- sätzen: aktive Latenz passive Latenz Grundstücke und grundstücks- gleiche Rechte mit Wohnbauten Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten Rückstellungen für Pensionen • • •
34 3 Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung Bilanz a) Entwicklung des Anlagevermögens Anschaffungs- und Herstellungskosten (AK/HK) AK/HK zum 01.01.2025 Zugänge des Geschäftsjahres Abgänge des Geschäftsjahres Umbuchungen (+/-) des Geschäftsjahres AK/HK zum 31.12.2025 € € € € € 787.194,11 11.892,50 0,00 0,00 799.086,61 373.621.778,98 6.993.208,68 0,00 -26.354,03 380.588.633,63 16.260.233,93 328.976,13 0,00 4.079.894,49 20.669.104,55 Immaterielle Vermögensgegenstände entgeltlich erworbene Rechte an EDV-Programmen Sachanlagen Grundstücke und grundstücks gleiche Rechte mit Wohnbauten Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten Grundstücke ohne Bauten Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter Technische Anlagen und Maschinen Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 88.671,53 82.343,66 0,00 0,00 2.604.687,85 82.706,56 3.306.927,68 238.231,54 Anlagen im Bau 1.092.524,94 2.961.015,52 Bauvorbereitungskosten 2.149.714,60 234.491,09 Sachanlagen insgesamt 399.206.883,17 10.838.629,52 Finanzanlagen Anteile an verbundenen Unternehmen Ausleihungen an verbundene Unternehmen Sonstige Ausleihungen Andere Finanzanlagen 187.500,00 200.675,77 51.880,21 3.890,00 Finanzanlagen insgesamt 443.945,98 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -7.756,54 0,00 -7.756,54 0,00 0,00 88.671,53 82.343,66 0,00 2.687.394,41 0,00 3.545.159,22 -4.053.540,46 0,00 0,00 2.384.205,69 0,00 410.045.512,69 0,00 187.500,00 0,00 200.675,77 0,00 0,00 0,00 44.123,67 3.890,00 436.189,44 Anlagevermögen insgesamt 400.438.023,26 10.850.522,02 -7.756,54 0,00 411.280.788,74
35 Abschreibungen kumulierte Abschreibungen 01.01.2025 Abschreibungen des Geschäftsjahres Änderung der Abschrei- bungen in Zusammen- hang mit Abgängen kumulierte Abschreibungen 31.12.2025 Buchwerte Buchwert am 31.12.2025 Buchwert am 31.12.2024 € € € € € € 745.726,11 26.596,50 0,00 772.322,61 26.764,00 41.468,00 187.919.510,54 6.823.282,69 0,00 194.742.793,23 185.845.840,40 185.702.268,44 6.741.049,78 355.931,59 0,00 7.096.981,37 13.572.123,18 9.519.184,15 23.256,04 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 23.256,04 0,00 65.415,49 82.343,66 65.415,49 82.343,66 2.287.500,85 46.704,56 0,00 2.334.205,41 353.189,00 317.187,00 3.025.333,68 123.180,54 0,00 3.148.514,22 396.645,00 281.594,00 0,00 0,00 0,00 0,00 199.996.650,89 7.349.099,38 0,00 0,00 0,00 1.110,53 1.110,53 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1.092.524,94 2.384.205,69 2.149.714,60 207.345.750,27 202.699.762,42 199.210.232,28 0,00 187.500,00 187.500,00 0,00 200.675,77 200.675,77 0,00 1.110,53 1.110,53 44.123,67 2.779,47 51.880,21 2.779,47 435.078,91 442.835,45 200.743.487,53 7.375.695,88 0,00 208.119.183,41 203.161.605,33 199.694.535,73
36 b) Im Posten „Unfertige Leistungen“ sind mit den Mietern noch nicht abgerechnete umlagefähige Betriebskosten (8.743 T€; Vorjahr 8.959 T€) sowie mit Dritten und Mietern noch nicht abgerechnete Kosten aus Wärmelie- ferungen (5.676 T€; Vorjahr 4.568 T€) enthalten. Demgegenüber werden die hierauf geleisteten Voraus- zahlungen unter dem Posten „Erhaltene Anzahlungen“ ausgewiesen. c) Die Forderungen stellen sich wie folgt dar: Weder im aktuellen Jahr noch im Vorjahr waren Forderun- gen mit einer Restlaufzeit von mehr als 1 Jahr vorhanden. Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen betreffen Lieferungen und Leistungen in Höhe von 28 T€ (48 T€) und sonstige Bereiche in Höhe von 3 T€ (33 T€). d) Im Posten „Sonstige Vermögensgegenstände“ sind keine größeren Beträge enthalten, die erst nach dem Abschluss- stichtag rechtlich entstanden sind. FORDERUNGEN Forderungen aus Vermietung Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen Forderungen gegen verbundene Unternehmen Sonstige Vermögensgegenstände Gesamtbetrag 2025 EUR 162.890,91 6.478,61 30.697,72 456.282,95 656.350,19 2024 EUR 146.117,78 486,36 80.693,64 464.363,39 691.661,17 VERBINDLICHKEITEN Insgesamt <= 1 Jahr > 1 Jahr Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 79.847.717,14 4.446.261,52 75.401.455,62 (81.556.151,20) (7.621.435,80) (73.934.715,40) Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 28.998.477,44 1.630.116,73 27.368.360,71 (30.651.155,03) (1.715.182,59) (28.935.972,44) EUR EUR EUR Erhaltene Anzahlungen Verbindlichkeiten aus Vermietung Verbindlichkeiten aus anderen Lieferungen und Leistungen Sonstige Verbindlichkeiten Gesamtbetrag * GPR = Grundpfandrecht 15.725.910,22 15.725.910,22 (15.632.706,00) (15.632.706,00) 1.045.575,80 1.045.575,80 (725.250,56) (725.250,56) 2.091.908,65 2.008.570,16 (2.503.387,74) (2.494.998,62) 175.221,72 175.221,72 (181.270,13) (181.270,13) 83.338,49 (8.389,12) 127.884.810,97 25.031.656,15 102.853.154,82 (131.249.920,66) (28.370.843,70) (102.879.076,96)
37 e) In den „Sonstigen Rückstellungen“ sind folgende Gewinn- und Verlustrechnung Rückstellungen mit einem nicht unerheblichen Umfang enthalten: RÜCKSTELLUNGEN für unterlassene Instandhaltung Jahresabschluss- und Prüfungskosten Rückständige Urlaubstage EUR 835.000,00 150.000,00 82.864,00 Wesentliche periodenfremde Erträge bzw. Aufwendungen haben im Geschäftsjahr nicht vorgelegen. In den sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind Abrisskosten in Höhe von 9 T€ enthalten. f) In den Verbindlichkeiten sind keine größeren Beträge enthalten, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstanden sind. g) Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte o. ä. Rechte stellen sich wie folgt dar (Vorjahr in Klammern): davon Restlaufzeit davon gesichert Art der Sicherung > 1 bis 5 Jahre EUR > 5 Jahre EUR EUR 16.952.269,41 58.449.186,21 79.847.717,14 (16.711.307,37) (57.223.408,03) (81.556.151,20) 6.750.112,48 20.618.248,23 28.998.477,44 (6.473.251,01) (22.462.721,43) (30.651.155,03) GPR* GPR* GPR* GPR* 83.338,49 (8.389,12) 23.785.720,38 79.067.434,44 108.846.194,58 (23.192.947,50) (79.686.129,46) (112.207.306,23)
38 4 Sonstige Angaben a) Es bestanden keine Haftungsverhältnisse im Sinne von §§ 251, 268 Absatz 7 HGB. d) Bilanzgewinn 2025 Der Vorstand schlägt folgende Gewinnverwendung aus dem Bilanzgewinn 2025 vor: b) Personalwesen Im Geschäftsjahr 2025 wurden neben dem Vorstand durchschnittlich 64 Mitarbeiter, davon 8 Teilzeitkräfte und 4 Auszubildende, beschäftigt. Vollbeschäftige Teilzeit- beschäftigte Kaufmännische Mitarbeiter Technische Mitarbeiter Mitarbeiter im Regiebereich, Hauswarte etc. Auszubildende Gesamt 31 10 11 4 56 6 1 1 0 8 c) Mitgliederbewegung Die Geschäftsguthaben der Mitglieder zum 31.12. eines Geschäftsjahres haben sich im laufenden Geschäftsjahr um 33.600,00 € vermindert. Die Haftsummen verringerten sich im Geschäftsjahr um 33.900,00 €. Der Gesamtbetrag der Haftsummen zum Ende des Geschäftsjahres beläuft sich auf 3.227.700,00 €. Gemäß § 19 der Satzung hätten die Mitglieder im Falle einer Insolvenz Nachschüsse in Höhe der Haftsumme zu leisten. MITGLIEDER Anfang 2025 Zugang 2025 Abgang 2025 Ende 2025 Anzahl 6.751 285 284 6.752 BILANZGEWINN 2025 Ausschüttung einer Dividende von 8 % Zuführung zu Andere Ergebnis rücklagen 5.793.093,78 € 251.184,00 € 3.000.000,00 € Gewinnvortrag auf neue Rechnung 2.541.909,78 € e) Bestellobligo Am Bilanzstichtag bestand ein Bestellobligo aus vergebe- nen Aufträgen für Instandhaltungs- und Modernisierungs- maßnahmen in Höhe von 136 T€. f) Forderungen an Mitglieder des Vorstandes oder des Aufsichtsrates bestanden am Bilanzstichtag nicht. g) Auswirkungen des Nahostkonfliktes beeinflussen die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage zum 31. Dezember 2025 nicht. h) Die GEWOBAU hält einen Anteil von 60 % = 187.500,00 € an der GEWOBAU multimedia GmbH, Essen. Im Geschäftsjahr schloss die Gewobau multimedia GmbH mit einem ausgeglichenen Jahresergebnis ab. Trotz des bestehenden Beherrschungs- und Gewinnab- führungsvertrages führt daher die GEWOBAU multimedia GmbH keinen Jahresüberschuss an die GEWOBAU ab. Die Dividendengarantie für den Minderheitsgesellschafter in Höhe von 1.250,00 € ist in diesem Geschäftsjahr in den sonstigen betrieblichen Aufwendungen abgebildet. Das Eigenkapital der GEWOBAU multimedia GmbH betrug am 31. Dezember 2025 552.500,00 €.
39 i) Name und Anschrift des Prüfungsverbandes: Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen e.V. 40211 Düsseldorf, Goltsteinstraße 29 j) Mitglieder des Vorstandes: Stephan Klotz (Vorsitzender) Dr. Eike Klingsch k) Mitglieder des Aufsichtsrates: Vorsitzender: Jürgen Remmel Stellv. Vorsitzender: Andreas Hendrix Andre Cramer (11.06.2024 – 10.04.2025) Renate Glombitza Wilhelm Hausmann (ab 23.06.2025) Cornelia Lindemann Dietmar Ludolph (ab 23.06.2025) Dr. Silke Plumanns (11.06.2024 – 10.04.2025) Essen, den 26. Mai 2026 Stephan Klotz Der Vorstand Dr. Eike Klingsch
4040 Impressum GEWOBAU Wohnungsgenossenschaft Essen eG Ribbeckstraße 40, 45127 Essen Postfach 101343, 45013 Essen Telefon 0201 81065 -0 Telefax 0201 81065 6-5 E- Mail: gewobau@gewobau.de www.gewobau.de Konzeption und Gestaltung heureka GmbH Essen Text Sandra Kesseboom Fotos Simon Bierwald / INDEED Photography Druck NIESSEN GmbH Art Print Publishers Aus Gründen der besseren Lesbarkeit verzichten wir im vorliegenden Jahresbericht auf eine geschlechterspezifische Schreibweise. Der im Text verwendete maskuline Begriff gilt grundsätzlich für alle Geschlechter. Die verkürzte Sprach- form hat ausschließlich redaktionelle Gründe und beinhaltet keine Wertung.